Loyers impayés : la procédure d’expulsion en 2026, étape par étape (délais, coûts, trêve hivernale)

Publié le 4 novembre 2026 — Mis à jour le 5 novembre 2026 — Par Me Avner Doukhan et Me Samuel Zeitoun, avocats au barreau de Paris.

En résumé : en 2026, un bailleur confronté à un loyer impayé doit d’abord faire délivrer un commandement de payer par commissaire de justice, attendre l’expiration du délai de six semaines prévu par la loi du 6 juillet 1989, puis assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection pour faire constater la résiliation du bail et ordonner l’expulsion. Compter en pratique de huit à dix-huit mois entre le premier impayé et la libération effective du logement à Paris, selon la juridiction et la trêve hivernale. DZ Avocats prend en charge l’intégralité de cette procédure pour un honoraire forfaitaire de 1 500 € TTC, deux audiences incluses.

Étape 1 : réagir dès le premier loyer impayé

Le premier réflexe est d’écrire au locataire (lettre recommandée ou courriel) pour lui rappeler l’échéance et l’inviter à régulariser. Si le logement est couvert par une garantie des loyers impayés (GLI) ou par la garantie Visale, l’assureur doit être informé dans le délai prévu au contrat, souvent deux mois après le premier impayé, sous peine de déchéance de garantie. Si une caution a été donnée, elle doit être avertie dans les quinze jours de la signification du commandement de payer (article 24 de la loi du 6 juillet 1989), faute de quoi elle ne pourra pas être poursuivie pour les pénalités et intérêts de retard.

Étape 2 : le commandement de payer visant la clause résolutoire

Tous les baux d’habitation contiennent une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer ou des charges. Pour la mettre en œuvre, le bailleur fait délivrer par un commissaire de justice (ancien huissier) un commandement de payer. Depuis la loi du 27 juillet 2023, dite loi anti-squat, le locataire dispose de six semaines (et non plus deux mois) pour régler sa dette. Le commandement doit reproduire certaines mentions obligatoires, dont le montant réclamé, le délai de six semaines et l’avertissement que, faute de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire d’expulsion. Le commissaire de justice en informe la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) lorsque la dette dépasse un certain seuil. Un commandement irrégulier peut être annulé par le juge : c’est la première cause d’échec des procédures engagées sans avocat.

Étape 3 : l’assignation devant le juge des contentieux de la protection

Si le locataire n’a pas payé dans les six semaines, la clause résolutoire est acquise. Le bailleur fait alors délivrer une assignation devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble (à Paris, le tribunal judiciaire de Paris ; à Nanterre, Bobigny, Créteil ou Versailles pour la petite et la grande couronne). L’assignation doit être notifiée au préfet au moins six semaines avant l’audience, à peine d’irrecevabilité, pour permettre un diagnostic social et financier du locataire. Cette notification est faite par le commissaire de justice. Il est possible de saisir le juge en référé, ce qui permet d’obtenir une décision plus rapidement lorsque la dette n’est pas sérieusement contestable.

Étape 4 : l’audience et le jugement

À l’audience, le juge vérifie la régularité du commandement et de l’assignation, puis constate la résiliation du bail. Il peut toutefois accorder au locataire des délais de paiement allant jusqu’à trois ans, en suspendant les effets de la clause résolutoire, si le locataire est en situation de reprendre le paiement du loyer courant et de régler sa dette. Depuis la loi du 27 juillet 2023, ces délais ne peuvent plus être accordés d’office : le locataire doit les demander et justifier qu’il a repris le paiement du loyer courant avant l’audience. Le jugement condamne le locataire au paiement de l’arriéré, fixe une indemnité d’occupation (généralement égale au loyer et aux charges) jusqu’au départ effectif, et ordonne l’expulsion, le cas échéant avec le concours de la force publique.

Étape 5 : le commandement de quitter les lieux et le délai de deux mois

Une fois le jugement signifié, le commissaire de justice délivre un commandement de quitter les lieux. Le locataire dispose alors d’un délai de deux mois pour partir (article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution). Il peut saisir le juge de l’exécution pour demander des délais supplémentaires, de un mois à un an, en fonction de sa situation et de ses démarches de relogement. Le juge peut réduire ou supprimer ce délai lorsque le locataire est entré dans les lieux par voie de fait ou lorsqu’il est de mauvaise foi.

Étape 6 : la trêve hivernale et le concours de la force publique

Aucune expulsion ne peut être exécutée entre le 1er novembre et le 31 mars, sauf exceptions (squatteurs, relogement assuré, immeuble frappé d’un arrêté de péril). La procédure judiciaire, elle, continue pendant la trêve : c’est pourquoi il est recommandé d’assigner dès l’automne pour obtenir un jugement exécutable au printemps. À l’issue du délai de deux mois et hors trêve, si le locataire refuse de partir, le commissaire de justice dresse un procès-verbal de tentative d’expulsion et sollicite le concours de la force publique auprès du préfet. Le préfet dispose de deux mois pour répondre ; en cas de refus ou de silence, le bailleur peut engager la responsabilité de l’État et obtenir une indemnisation équivalente aux loyers perdus.

Combien de temps dure la procédure en 2026 ?

À Paris et en petite couronne, il faut compter en moyenne deux à quatre mois entre l’assignation et l’audience, un à deux mois pour obtenir le jugement, deux mois de délai légal après le commandement de quitter les lieux, puis un à six mois pour l’octroi du concours de la force publique. Au total, une procédure engagée en septembre aboutit généralement à une libération des lieux entre le printemps et l’été suivant. Une procédure engagée tardivement, après le début de la trêve hivernale, est décalée d’autant.

Combien coûte une procédure d’expulsion pour loyers impayés ?

DZ Avocats applique un honoraire forfaitaire de 1 500 € TTC pour l’ensemble de la procédure d’expulsion d’un locataire d’habitation pour loyers impayés, deux audiences incluses (une audience supplémentaire est facturée 600 € TTC). S’y ajoutent les frais de commissaire de justice (commandement de payer, assignation, notification au préfet, signification du jugement, commandement de quitter les lieux), qui représentent habituellement entre 400 et 800 € selon les actes, et qui sont pour l’essentiel récupérables sur le locataire condamné aux dépens.

Peut-on récupérer les loyers impayés ?

Le jugement condamne le locataire au paiement de l’arriéré, des indemnités d’occupation et des frais. Son exécution passe par le commissaire de justice : saisie sur salaire, saisie des comptes bancaires, saisie-vente. Si une caution a été donnée, elle peut être poursuivie en même temps que le locataire. Le dépôt de garantie est conservé par le bailleur et imputé sur la dette. En cas de surendettement du locataire, la dette locative peut être incluse dans le plan de redressement, mais la procédure d’expulsion n’est pas suspendue tant que la commission de surendettement n’a pas prononcé de mesure en ce sens.

Les erreurs à éviter

Ne jamais changer les serrures, couper l’eau ou l’électricité, ou faire pression sur le locataire pour qu’il parte : l’expulsion sans décision de justice est un délit puni de trois ans d’emprisonnement et de 30 000 € d’amende (article 226-4-2 du code pénal). Ne pas attendre plusieurs mois d’impayés avant d’agir : la dette s’accumule et les délais s’allongent. Ne pas accepter un paiement partiel sans réserve après le commandement de payer, ce qui peut être interprété comme une renonciation à la clause résolutoire. Enfin, ne pas engager la procédure seul : à chaque étape, un vice de forme fait perdre plusieurs mois.

Questions fréquentes

Faut-il un avocat pour expulser un locataire pour loyers impayés ?

Devant le juge des contentieux de la protection, la représentation par avocat n’est pas obligatoire pour un bail d’habitation. Elle est en revanche très fortement recommandée, car la procédure est technique et les irrégularités de forme sont sanctionnées par la nullité. Pour un bail commercial, la représentation par avocat devant le tribunal judiciaire est obligatoire.

Peut-on expulser un locataire pendant la trêve hivernale ?

Non, sauf exceptions (squatteurs, relogement du locataire assuré, immeuble dangereux). La procédure peut en revanche être engagée et jugée pendant la trêve, l’expulsion étant exécutée à partir du 1er avril.

Que faire si le locataire paie une partie du loyer ?

Un paiement partiel n’interrompt pas la procédure si le solde du commandement de payer n’est pas réglé dans les six semaines. Il convient d’encaisser les sommes en les imputant sur la dette, sans renoncer à la clause résolutoire, et d’en informer le commissaire de justice et l’avocat.

Le locataire a quitté le logement sans rendre les clés : que faire ?

Il faut faire constater l’abandon du logement par un commissaire de justice selon la procédure de l’article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989, qui permet de récupérer le logement sans assignation en expulsion, puis saisir le juge pour la condamnation au paiement de la dette.

Vous êtes propriétaire et votre locataire ne paie plus ? Contactez DZ Avocats ou appelez le 01 83 62 97 58 : le cabinet intervient à Paris et dans toute l’Île-de-France, pour un forfait de 1 500 € TTC.