Cas d’expulsion en matière de bail commercial

Vous louez un local commercial à une entreprise, mais cette dernière ne s’acquitte plus ni des loyers, ni des charges.

Il est important de ne pas attendre pour lancer une procédure de résiliation de bail.

Les risques en cas de bail commercial

En matière de bail commercial, le propriétaire ne doit pas attendre pour agir en cas d’impayé.
En effet, en cas de défaillance, rien ne garantit que le locataire ne fasse ensuite l’objet d’une mise sous sauvegarde, d’une mise en redressement judiciaire ou d’une liquidation judiciaire.
Dans ce cas, le propriétaire ne pourrait plus agir en justice pour obtenir le recouvrement des loyers impayés.

Essayer de trouver une solution amiable avec le locataire

Dès le premier jour de loyer impayé, il est fortement conseillé au propriétaire d’envoyer un courrier de relance. Sans réponse de la part du locataire, il devra alors envoyer une mise en demeure de payer, par courrier en recommandé avec accusé de réception. Le propriétaire devra prévoir un délai pour payer, mais sans que celui-ci ne soit trop long. Ce délai peut, par exemple, être de huit jours.

La loi Pinel, entrée en vigueur depuis le 18 juin 2014, a mis en place une nouvelle obligation : lorsque le bail commercial a fait l’objet d’une cession et que le cédant (ancien locataire) se porte caution solidaire du cessionnaire (nouveau locataire), le propriétaire doit informer le cédant du non-paiement des loyers.
Selon l’article L. 145-16-1 du code de commerce, cette information doit être faite « dans un délai d’un mois à compter de la date à laquelle le paiement aurait dû être acquitté ».

En cas de clause résolutoire présente dans le contrat de bail

Si malheureusement le propriétaire n’a pu récupérer les sommes dues, il doit faire appel à un huissier.

Celui-ci délivrera alors un commandement de payer au locataire, dans le cadre de la clause résolutoire prévue. Cette démarche est prévue par l’article L 145-41 du code de commerce.
Le locataire devra s’acquitter des loyers et des charges, ainsi que des frais d’huissier.

Le locataire dispose d’un délai d’un mois pour régler sa dette.

Le locataire ne s’acquitte pas de sa dette

Dans ce cas, il est réputé sans droit ni titre.

Le propriétaire devra assigner, via un huissier, le locataire devant le Tribunal de Grande Instance (article L 143-2 du code de commerce) . Cette assignation se fera en référé-expulsion ou au fond (article R 211-4 du code de commerce).

Cette assignation devra oblogatoirement être dénoncée aux créanciers inscrits sur le fond de commerce. Une durée minimum d’un mois devra s’écouler entre le moment de l’assignation et la date de jugement.Si ce délai n’est pas respecté, la demande est réputée non recevable.

Le locataire peut faire une demande de délai de paiement dans le cadre de l’article 1343-5 du code civil. Ce délai peut être de deux ans maximum.

Si le juge n’accorde pas de délai de paiment, il rendra une décision d’expulsion du locataire.
Cette décision devra être signifiée au locataire par un huissier. Le locataire aura alors un délai d’un mois pour faire appel de la décision de justice.

A noter qu’en cas de procédure en référé, le délai pour faire appel est de 15 jours.

Le locataire ne fait pas appel

Dans ce cas, le propriétaire doit faire appel à un huissier qui délivrera un commandement de quitter les lieux au locataire.
Le locataire a encore la possibilité de demander au juge de l’exécution du Tribunal de Grande Instance un délai de grâce

A l’issue de ce délai, ou si le juge ne l’a pas accordé, le locataire doit quitter les lieux immédiatement. S’il refuse, l’huissier fera appel à la Préfecture pour obtenir l’aide des forces de l’ordre.
La Préfecture a deux mois pour répondre à cette demande. Si elle ne répond pas, cela vaut refus de sa part. Il conviendra alors d’engager la responsabilité de l’Etat.
Dans le cas contraire, le locataire sera expulsé avec le concours des forces de l’ordre.

En cas d’absence de clause résolutoire

Dans ce cas, on parle de résolution judiciaire du bail.

Le locataire doit être à l’origine d’un manquement grâve justifiant cette résolution.

Il peut s’agir :

• de l’absence de paiement du loyer et des charges,
• de l’utilisation des locaux pour une activité différente de celle prévue dans le bail, sans autorisation préalable,
• d’une sous-location irrégulière ou d’une cession du bail,
• du non-entretien des locaux.

Seul le juge pourra apprécier si le manquement peut justifier la résolution.

Si le juge estime que le manquement ne justifie pas la résolution du bail, il pourra néanmoins ordonner des mesures pour que cessent ces manquements, ainsi que le versement de dommages et intérêts.

Si le manquement justifie la résolution, le juge la prononce. La résolution judiciaire prend effet immédiatement.

Si le locataire ne quitte pas les lieux, il devra verser une indemnité d’occupation des lieux, pourra être condamné à verser des dommages et intérêts et pourra être expulsé, dans le respect de la procédure expliquée ci-dessus.