Combien coûte une expulsion de locataire en 2026 ? Honoraires d’avocat, frais de commissaire de justice et exemples chiffrés

Publié le 5 novembre 2026 — Par Me Avner Doukhan et Me Samuel Zeitoun, avocats au barreau de Paris.

En résumé : en 2026, l’expulsion d’un locataire d’habitation pour loyers impayés coûte au propriétaire, avec DZ Avocats, un honoraire forfaitaire de 1 500 € TTC (deux audiences incluses), auquel s’ajoutent les actes du commissaire de justice, dont les émoluments sont réglementés : en pratique entre 300 et 600 € pour une procédure qui s’arrête au jugement, et entre 800 et 1 500 € lorsqu’il faut aller jusqu’au procès-verbal d’expulsion avec serrurier et garde-meubles. L’essentiel de ces frais (les dépens) est mis à la charge du locataire par le jugement, et une partie des honoraires d’avocat peut être compensée par l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile.

Les honoraires d’avocat : des forfaits annoncés à l’avance

DZ Avocats n’applique pas de taux horaire en matière d’expulsion. Les honoraires sont forfaitaires, connus avant l’ouverture du dossier et fixés dans une convention d’honoraires :

Expulsion d’un locataire d’habitation pour loyers impayés (commandement de payer, assignation devant le juge des contentieux de la protection, audience, jugement, suivi de l’exécution) : 1 500 € TTC, deux audiences incluses. Validation d’un congé pour vente, reprise ou motif légitime et sérieux : 2 000 € TTC. Expulsion en bail commercial : 2 000 € TTC. Audience supplémentaire (renvoi demandé par le locataire, incident) : 600 € TTC. Expulsion de squatteurs : devis après étude, car la voie administrative (préfet) et la voie judiciaire n’ont pas le même coût. Le paiement en deux fois est possible sans frais.

Ces forfaits couvrent la rédaction des actes, les échanges avec le commissaire de justice, la représentation à l’audience et le suivi jusqu’à l’exécution. Ils ne comprennent pas les frais du commissaire de justice, qui sont réglés directement à l’étude, ni les éventuels frais de déplacement pour une audience hors Île-de-France, précisés dans le devis.

Les frais de commissaire de justice : un tarif réglementé

Les actes du commissaire de justice (ancien huissier) sont obligatoires dans une procédure d’expulsion et leurs émoluments sont fixés par arrêté (articles A. 444-10 et suivants du code de commerce). Les montants ci-dessous sont les émoluments de base publiés sur le site officiel justice.fr pour 2026, TVA incluse : commandement de payer les loyers, environ 31 € ; assignation visant à faire constater la résiliation du bail, 45,14 € ; notification de l’assignation au préfet, 36,11 € ; signification du jugement, 30,95 € ; commandement de quitter les lieux, 32,24 € ; information du préfet du commandement de quitter les lieux, 36,11 € ; procès-verbal d’expulsion, 184,40 €.

À ces émoluments s’ajoutent, pour chaque acte, les frais de déplacement forfaitaires, le droit d’engagement de poursuites, les éventuelles vacations (tentative d’expulsion, inventaire des meubles) et, le jour de l’expulsion, les frais de serrurier, de déménagement et de garde-meubles. C’est pourquoi la facture réelle d’une étude est nettement supérieure aux émoluments de base : comptez en pratique 120 à 200 € par acte signifié, et 500 à 1 000 € pour la journée d’expulsion avec concours de la force publique, selon le volume de mobilier à enlever.

Trois exemples chiffrés

Exemple 1 : le locataire part après le jugement

Loyer de 1 200 € par mois, quatre mois d’impayés à Paris. Commandement de payer, assignation et notification au préfet, audience, jugement signifié, commandement de quitter les lieux : le locataire quitte le logement dans le délai de deux mois. Honoraires d’avocat : 1 500 € TTC. Frais de commissaire de justice : environ 450 €. Coût total avancé par le propriétaire : environ 1 950 €. Le jugement condamne le locataire aux dépens (les 450 € de frais) et, le plus souvent, à une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile de 500 à 1 000 €, en plus de l’arriéré de loyers et des indemnités d’occupation.

Exemple 2 : expulsion avec le concours de la force publique

Même situation, mais le locataire refuse de partir. Après le délai de deux mois et hors trêve hivernale, le commissaire de justice dresse un procès-verbal de tentative d’expulsion, sollicite le concours de la force publique, puis procède à l’expulsion avec serrurier et enlèvement des meubles. Honoraires d’avocat : 1 500 € TTC (aucune audience supplémentaire n’est nécessaire, la demande de concours étant une démarche administrative). Frais de commissaire de justice, serrurier et garde-meubles : 900 à 1 500 €. Ces frais d’exécution sont récupérables sur le locataire s’il est solvable, et le refus de concours de la force publique au-delà de deux mois ouvre droit à une indemnisation par l’État.

Exemple 3 : bail commercial

Local commercial, loyer de 3 000 € par mois, trois mois d’impayés. Commandement de payer visant la clause résolutoire (délai d’un mois), assignation en référé devant le tribunal judiciaire, ordonnance constatant l’acquisition de la clause et ordonnant l’expulsion. Honoraires : 2 000 € TTC. Frais de commissaire de justice : 400 à 600 € jusqu’à l’ordonnance. Pas de trêve hivernale, pas de notification au préfet, pas de délai de deux mois obligatoire si le juge l’écarte : la procédure est généralement plus rapide qu’en habitation.

Qui paie, à la fin ?

Le jugement d’expulsion condamne le locataire aux dépens, c’est-à-dire aux frais de commissaire de justice engagés pour la procédure, et peut lui faire supporter une partie des honoraires d’avocat au titre de l’article 700. Ces sommes s’ajoutent à l’arriéré de loyers, aux charges et aux indemnités d’occupation. Leur recouvrement effectif dépend de la solvabilité du locataire : saisie sur salaire, saisie des comptes, saisie-vente, ou action contre la caution. Le dépôt de garantie est conservé par le bailleur et imputé sur la dette. Lorsque le locataire est insolvable, les frais restent à la charge du propriétaire, qui peut en revanche les déduire de ses revenus fonciers.

Les coûts cachés d’une procédure mal engagée

Le véritable coût d’une expulsion n’est pas celui des actes mais celui du temps : chaque mois de procédure supplémentaire représente un loyer de plus non perçu. Un commandement de payer irrégulier, une notification au préfet hors délai ou une assignation mal rédigée entraînent la nullité de l’acte, un renvoi d’audience et plusieurs mois perdus, pour un loyer mensuel qui se chiffre souvent en milliers d’euros à Paris. C’est la raison pour laquelle le forfait d’avocat se rentabilise dès le premier mois gagné.

Questions fréquentes

Les honoraires de 1 500 € TTC comprennent-ils tout ?

Ils comprennent l’intégralité du travail de l’avocat jusqu’à l’exécution du jugement, deux audiences incluses. Ils ne comprennent pas les frais du commissaire de justice, payés directement à l’étude, ni les frais de déplacement pour une audience hors Île-de-France.

Puis-je récupérer les frais d’avocat sur le locataire ?

En partie. Le juge accorde habituellement une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile, dont le montant est laissé à son appréciation ; elle couvre rarement l’intégralité des honoraires. Les frais de commissaire de justice (dépens) sont, eux, intégralement mis à la charge du locataire.

Une assurance loyers impayés prend-elle en charge ces frais ?

La plupart des contrats de garantie des loyers impayés (GLI) remboursent les frais de procédure et d’honoraires dans la limite d’un plafond, à condition que le sinistre ait été déclaré dans les délais du contrat. Le cabinet travaille régulièrement avec des bailleurs assurés et adapte ses justificatifs aux exigences des assureurs.

Que se passe-t-il si le locataire demande des délais ?

Le juge peut accorder jusqu’à trois ans de délais de paiement et suspendre la clause résolutoire si le locataire a repris le paiement du loyer courant. Cela ne génère pas d’honoraires supplémentaires tant qu’une nouvelle audience n’est pas nécessaire ; en cas de non-respect des délais, la résiliation est acquise sans nouveau procès.

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