Les effets de la Covid-19 sur les procédures d’expulsion

En ce début d’année 2020, la France a été durement touchée par l’épidémie de Covid-19.

Les mesures sanitaires prises par le Gouvernement ont eu des effets économiques, familiaux, sociaux… sans précédent sur toute la population.

Les propriétaires et les locataires, notamment, ont subi de plein fouet ces effets, les seconds ne pouvant expulser les premiers en raison, entre autre, de la prolongation de la trêve hivernale.

Petit rappel sur la trêve hivernale

Dans un premier temps, il est important de rappeler ce qu’est la trêve hivernale.

Concernant uniquement les baux d’habitation, elle est prévue par l’article L. 412-6 du code de procédures civiles d’exécution qui dispose que « nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 15 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille. »

Demandée par la fondation Abbé Pierre, cette dernière permet donc aux locataires défaillants de ne pas être expulsés de leur logement pendant la période courant du 1er novembre au 15 mars de chaque année.

Notons toutefois que la loi ALUR du 24 mars 2014 a prolongé cette trêve jusqu’au 31 mars de chaque année.

Un locataire ayant reçu un commandement de quitter les lieux ne pourra donc pas être expulsé par les forces de l’ordre pendant toute cette période.

Mais cela n’empêche pas le propriétaire d’engager toute procédure qu’il jugera nécessaires en vue d’obtenir un jugement d’expulsion, s’il ne l’a pas obtenu avant.

Les effets de la Covid-19 sur la trêve hivernale

Avec la crise sanitaire, le gouvernement a décidé que la trêve hivernale serait prolongée jusqu’au 10 juillet 2020. On peut retrouver cette mesure dans l’instruction ministérielle de la ville et du logement du 2 juillet 2020.

Les locataires qui sont frappés par un jugement ordonnant leur expulsion ne pourront être contraints de quitter le logement avant le 10 juillet 2020.

De plus, le gouvernement a ordonné qu’à partir du 10 juillet, toute procédure d’expulsion par les forces de l’ordre devrait être assortie d’une solution de relogement effective et adaptée, mise en place par les Préfets.

Il est donc impossible d’expulser par la force les locataires si ces derniers ne bénéficient pas d’une solution de relogement.

Le cas des fins de bail d’habitation prévues pendant le confinement

Dans le cadre des mesures sanitaires, les déménagements étaient interdits pendant toute la durée du confinement.

Pour rappel, les mesures d’urgence prises dans le cadre du confinement ont été annoncées le 16 mars 2020, avec un effet rétroactif au 12 mars 2020.

Le problème s’est donc posé pour les locataires dont le bail se terminait pendant le confinement.

Toutefois, les mesures annoncées prévoyaient que le locataire ne pouvant quitter le logement pendant le confinement, ce dernier devait signer un bail précaire avec le bailleur.

Le locataire restait redevable des loyers pendant toute la période d’occupation de ce bail.

Il est donc clairement établi qu’un locataire ne pouvait être expulsé en raison de la fin de bail, pendant toute la durée du confinement.

Les conséquences de la Covid-19 sur les baux commerciaux

Notons tout d’abord que le principe de la trêve hivernale ne s’applique pas aux baux commerciaux.

Mais la crise sanitaire et les mesures de confinement imposées aux commerces et entreprises ont eu un impact financier important, non seulement sur le chiffre d’affaire des entreprises, mais également sur le paiement des loyers et des charges.

En effet, nombreuses sont les sociétés qui n’ont pu faire face au paiement des loyers.

Dans ce cadre, le gouvernement a pris un certain nombre de décisions.

Les décrets n° 2020-378 des 30 et 31 mars 2020 stipulaient qu’en cas de non paiement des loyers et des charges, dans le cadre d’un bail commercial, les preneurs ne pourront être sanctionnés.

Toute procédure d’expulsion est donc impossible, de même que toute demande d’indemnisation.

Toutefois, le non-paiement devait avoir commencé pendant la période de confinement.

De plus, les entreprises avaient la possibilité de faire jouer la force majeure prévue par l’article 1218 du code civil : « Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur. »

Les mesures de confinement étant imprévisibles et irrésistibles, la force majeure était donc bien réelle.

L’obligation pour les entreprises de payer leur loyer pouvait être suspendue, sans possibilité pour le bailleur d’obtenir la résolution du bail.

La crise sanitaire liée à la Covid-19 a donc eu des conséquences financières importantes aussi bien pour les locataires que les propriétaires.

Depuis la fin du confinement, les mesures d’expulsion peuvent être reprises, du moins jusqu’au 31 octobre 2020. Passé cette date, les propriétaires devront à nouveau attendre le 31 mars 2021 pour mettre en oeuvre l’expulsion forcée des locataires défaillants.

Pour toute question relative à l’expulsion de votre locataire, n’hésitez pas à nous contacter :

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