Procédure d’expulsion d’un locataire à Paris : le guide complet

Vous êtes propriétaire à Paris et votre locataire ne paie plus son loyer ? La procédure d’expulsion obéit à un calendrier précis, encadré par la loi, qu’aucun bailleur ne peut court-circuiter sous peine de voir sa demande rejetée. Voici, étape par étape, le déroulé complet d’une expulsion en bail d’habitation, les délais réels à anticiper et le rôle de votre avocat. Ce guide est rédigé par le cabinet DZ Avocats Expulsions, dédié exclusivement à cette matière à Paris et en Île-de-France.

1. Le point de départ : le commandement de payer

Presque tous les baux d’habitation contiennent une clause résolutoire qui prévoit la résiliation automatique du bail en cas d’impayé. Mais cette clause ne joue pas seule : elle suppose la délivrance préalable, par un commissaire de justice (ex-huissier), d’un commandement de payer.

Depuis la loi du 27 juillet 2023, ce commandement ne produit effet qu’à l’expiration d’un délai de six semaines (contre deux mois auparavant). Pendant ce délai, le locataire peut régulariser sa dette ou solliciter des délais de paiement. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai, le décompte de la dette et la possibilité de saisir le Fonds de solidarité pour le logement (article 24 de la loi du 6 juillet 1989, consultable sur Légifrance).

2. L’assignation devant le tribunal judiciaire

Si la dette persiste à l’issue des six semaines, le bailleur fait délivrer une assignation pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et obtenir l’expulsion. À Paris, l’affaire est portée devant le tribunal judiciaire de Paris (parvis du Tribunal de Paris, 17e arrondissement, Porte de Clichy).

Deux formalités sont impératives : l’assignation doit être notifiée au préfet au moins six semaines avant l’audience, et le commandement de payer doit avoir été signalé à la CCAPEX (commission de coordination des actions de prévention des expulsions). L’oubli de ces étapes entraîne l’irrecevabilité de la demande : c’est l’erreur la plus fréquente des bailleurs qui agissent seuls.

3. L’audience et le jugement

À l’audience, le juge vérifie la réalité de la dette et peut, à la demande du locataire, accorder des délais de paiement allant jusqu’à trois ans si l’occupant a repris le paiement du loyer courant. À défaut, il constate la résiliation du bail et ordonne l’expulsion, généralement assortie d’une indemnité d’occupation et de la condamnation au paiement des arriérés.

4. Le commandement de quitter les lieux

Le jugement d’expulsion n’autorise pas une expulsion immédiate. Le commissaire de justice signifie d’abord un commandement de quitter les lieux. L’expulsion ne peut alors intervenir qu’à l’expiration d’un délai de deux mois (article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, Légifrance). Ce délai peut être réduit, voire supprimé, en cas de mauvaise foi du locataire.

5. La trêve hivernale

Aucune expulsion forcée ne peut avoir lieu entre le 1er novembre et le 31 mars (article L. 412-6 du même code, Légifrance). Nous détaillons les exceptions dans notre article dédié : la trêve hivernale.

6. L’expulsion effective et le concours de la force publique

Passés ces délais, le commissaire de justice procède à l’expulsion. Si le locataire refuse de partir, l’avocat sollicite le concours de la force publique auprès de la préfecture de police de Paris. En cas de refus ou de silence de l’administration, l’État engage sa responsabilité et doit indemniser le bailleur.

Quels délais et quels coûts prévoir ?

De la mise en demeure à la remise des clés, une procédure d’expulsion à Paris dure en pratique de 10 à 18 mois, selon l’encombrement du tribunal et les délais accordés au locataire. Le cabinet intervient à honoraires forfaitaires : découvrez le détail dans nos formules d’expulsion (à partir de 1 500 € TTC en bail d’habitation).

Pourquoi se faire accompagner par un avocat ?

Une seule formalité oubliée peut faire perdre des mois. Le cabinet DZ Avocats Expulsions prend en charge l’intégralité de la procédure à Paris et dans toute l’Île-de-France, avec un suivi de votre dossier 100 % en ligne. Voir aussi : avocat en expulsion à Paris et en Île-de-France.

Questions fréquentes

Combien de temps dure une procédure d’expulsion à Paris ?

En moyenne 10 à 18 mois, en raison des délais légaux (six semaines après le commandement de payer, six semaines avant l’audience, deux mois après le commandement de quitter les lieux) et de la trêve hivernale.

Peut-on expulser sans avocat ?

La représentation par avocat est en principe obligatoire devant le tribunal judiciaire pour ce contentieux. Au-delà de l’obligation, l’avocat sécurise les formalités dont l’oubli entraîne le rejet de la demande.

Que se passe-t-il si le locataire paie en cours de procédure ?

S’il règle l’intégralité de sa dette, la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué. S’il obtient des délais et les respecte, le bail est maintenu ; à défaut, l’expulsion reprend son cours.

Votre locataire ne paie plus ? Contactez le cabinet pour une étude rapide de votre dossier.