Référé ou procédure au fond : quelle voie choisir pour expulser un locataire ?

Publié le 7 novembre 2026 — Par Me Avner Doukhan et Me Samuel Zeitoun, avocats au barreau de Paris.

En résumé : pour expulser un locataire qui ne paie plus, le bailleur a le choix entre le référé, rapide et fondé sur la clause résolutoire du bail, et l’action au fond, plus longue mais qui tranche définitivement le litige. En pratique, le référé convient aux impayés simples et incontestés ; le fond s’impose dès qu’il existe une contestation sérieuse, que l’on veut faire juger d’autres manquements (troubles, défaut d’assurance, sous-location) ou obtenir une condamnation définitive à la dette. DZ Avocats choisit la voie au cas par cas, au même tarif forfaitaire.

Deux voies pour un même objectif

Lorsqu’un locataire cesse de payer, le bail ne se résilie pas tout seul. Il faut une décision de justice qui constate ou prononce la fin du bail et ordonne l’expulsion. Deux procédures permettent d’y parvenir devant le tribunal judiciaire (juge des contentieux de la protection en bail d’habitation) :

• le référé, procédure d’urgence prévue par les articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans laquelle le juge « constate » l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;
• l’action au fond, procédure ordinaire dans laquelle le juge « prononce » la résiliation du bail (clause résolutoire ou résiliation judiciaire) et statue définitivement sur les demandes.

Dans les deux cas, le point de départ est le même en bail d’habitation : un commandement de payer délivré par commissaire de justice, visant la clause résolutoire, resté sans effet pendant six semaines (article 24 de la loi du 6 juillet 1989, délai ramené de deux mois à six semaines par la loi du 27 juillet 2023). L’assignation doit ensuite être notifiée au préfet au moins six semaines avant l’audience, à peine d’irrecevabilité.

Le référé : constater la clause résolutoire

Ce que le juge des référés peut faire

Le juge des référés ne tranche pas le fond du droit : il prend des mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse. Lorsque le bail contient une clause résolutoire, que le commandement est régulier et que le locataire n’a pas payé dans le délai, l’acquisition de la clause est acquise de plein droit. Le juge peut alors :

• constater la résiliation du bail et ordonner l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;
• condamner le locataire à payer une provision sur la dette locative (les loyers et charges impayés non sérieusement contestables) ;
• fixer une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux ;
• accorder, à la demande du locataire, des délais de paiement pouvant aller jusqu’à trois ans et suspendre les effets de la clause résolutoire pendant ces délais (article 24 V de la loi de 1989).

Ses avantages

Le référé est la voie la plus rapide : à Paris et en petite couronne, une audience est en général obtenue dans un délai de un à trois mois après l’assignation, et l’ordonnance est exécutoire de plein droit, même en cas d’appel. Le dossier est léger (bail, commandement, décompte), les débats sont brefs. Pour un impayé « simple », c’est la procédure que DZ Avocats privilégie.

Ses limites

L’ordonnance de référé n’a pas l’autorité de la chose jugée au principal : la condamnation à payer n’est qu’une provision, et le locataire conserve la possibilité de saisir le juge du fond. Surtout, dès qu’une contestation sérieuse apparaît — logement indécent ou insalubre invoqué par le locataire, contestation du décompte, irrégularité alléguée du commandement, compensation avec des travaux — le juge des référés se déclare incompétent et renvoie les parties au fond. Du temps a alors été perdu.

L’action au fond : trancher définitivement

Ce que le juge du fond peut faire

Saisi au fond, le juge des contentieux de la protection dispose de tous ses pouvoirs. Il peut :

• constater l’acquisition de la clause résolutoire, exactement comme en référé ;
• à défaut de clause résolutoire ou si elle est inapplicable, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement grave (impayés, mais aussi troubles de voisinage, défaut d’assurance, sous-location interdite, dégradations) ;
• condamner définitivement le locataire au paiement de la dette, des indemnités d’occupation, des frais de procédure (article 700) et des dépens ;
• statuer sur les demandes reconventionnelles du locataire (travaux, dommages-intérêts, délais).

Depuis le 1er janvier 2020, les jugements de première instance sont assortis de l’exécution provisoire de droit : l’appel ne suspend pas l’expulsion, sauf décision contraire du juge.

Ses avantages

Le jugement au fond met un terme définitif au litige. Il est indispensable lorsque le bail ne contient pas de clause résolutoire, lorsque le locataire soulève une contestation sérieuse, ou lorsque le bailleur veut faire juger plusieurs manquements à la fois. La condamnation à la dette est définitive et peut être exécutée par saisie sans discussion ultérieure.

Ses limites

Les délais sont plus longs : selon les tribunaux d’Île-de-France, de quatre à huit mois entre l’assignation et le jugement, parfois davantage en cas de renvoi. La procédure est orale mais exige des conclusions et des pièces plus complètes.

Référé ou fond : comment choisir ?

Le choix dépend de trois questions.

1. Le bail contient-il une clause résolutoire régulière ? Sans clause, le référé est exclu : seule la résiliation judiciaire au fond est possible.
2. Le locataire a-t-il un argument sérieux à opposer ? Logement signalé comme indécent, travaux non réalisés, décompte contesté, procédure de surendettement en cours : autant de raisons de saisir directement le fond pour éviter un renvoi.
3. Que veut obtenir le bailleur ? Récupérer les lieux au plus vite : référé. Obtenir en plus une condamnation définitive, faire juger des troubles ou une sous-location : fond.

Une stratégie fréquente consiste à agir en référé pour l’expulsion et, si la dette est importante et contestée, à saisir le fond ensuite pour la condamnation définitive. Le cabinet évalue cette stratégie dès l’ouverture du dossier et l’indique dans le devis.

Et en bail commercial ?

La logique est la même, avec deux différences. Le commandement de payer visant la clause résolutoire doit laisser un délai d’un mois (article L. 145-41 du code de commerce) et la trêve hivernale ne s’applique pas aux locaux commerciaux. Le référé est très largement utilisé : le juge peut toutefois, tant que la résiliation n’a pas été constatée par une décision passée en force de chose jugée, accorder des délais au locataire et suspendre les effets de la clause. L’action au fond reste nécessaire pour une résiliation judiciaire hors clause résolutoire (par exemple pour une activité non autorisée) ou pour la fixation définitive des sommes dues.

Ce que fait DZ Avocats

Le cabinet a traité plus d’un millier de dossiers d’expulsion, en référé comme au fond, devant les tribunaux de Paris, Nanterre, Bobigny, Créteil, Versailles et dans toute la France. Le choix de la procédure est arrêté avec le client après analyse du bail, du décompte et de la situation du locataire ; il n’a aucune incidence sur les honoraires, qui restent forfaitaires : 1 500 € TTC en bail d’habitation, 2 500 € TTC en bail commercial, deux audiences incluses.

Demander un devis gratuit — réponse sous 24 h ouvrées.

Questions fréquentes

Le référé est-il toujours plus rapide ?

Oui en principe, mais un référé renvoyé au fond pour contestation sérieuse fait perdre deux à quatre mois. Lorsqu’un conflit sur l’état du logement est prévisible, le fond est souvent plus rapide au total.

Peut-on obtenir l’expulsion et la condamnation à la dette dans la même procédure ?

Oui, en référé (condamnation provisionnelle) comme au fond (condamnation définitive). En référé, la provision ne peut porter que sur la part de la dette non sérieusement contestable.

Le locataire peut-il faire appel ?

Oui : quinze jours pour une ordonnance de référé, un mois pour un jugement. Dans les deux cas, l’appel ne suspend pas l’exécution, sauf arrêt du premier président de la cour d’appel, rarement accordé.

Faut-il attendre la fin de la trêve hivernale pour agir ?

Non. La procédure (commandement, assignation, audience, jugement, commandement de quitter les lieux) se déroule pendant la trêve ; seule l’expulsion forcée par commissaire de justice est suspendue du 1er novembre au 31 mars. Agir en hiver permet d’être prêt dès le 1er avril.