Publié le 11 novembre 2026 — Par Me Avner Doukhan et Me Samuel Zeitoun, avocats au barreau de Paris.

Garant et caution : comment se protéger des loyers impayés et faire payer le garant

Le garant est la première protection du bailleur contre les impayés, à condition que l’acte de cautionnement soit valable et que le garant soit informé à temps. Le cabinet DZ Avocats Expulsions fait le point sur les règles à respecter à la signature du bail, puis en cas d’impayé.

En résumé : le cautionnement doit respecter les conditions de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 ; il ne peut en principe pas être cumulé avec une assurance loyers impayés ; et, en cas d’impayé, le commandement de payer doit être signifié au garant dans les quinze jours, faute de quoi il ne doit ni pénalités ni intérêts de retard (article 24 de la même loi).

À la signature du bail : un acte de cautionnement valable

L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 encadre le cautionnement en bail d’habitation. Les points de vigilance :

• les mentions de l’acte : le garant doit s’engager en connaissance de cause, l’acte signé par le garant fait apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision, et comporte la mention prévue par l’article 2297 du code civil ; le bailleur lui remet un exemplaire du bail. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement ;
• la durée : un cautionnement à durée indéterminée peut être résilié par le garant ; mieux vaut prévoir une durée déterminée couvrant le bail et ses renouvellements ;
• caution simple ou solidaire : avec une caution solidaire, le bailleur peut agir contre le garant sans avoir à poursuivre d’abord le locataire ;
• la solvabilité : vérifiez les revenus et la stabilité professionnelle du garant comme ceux du locataire ;
• pas de cumul avec une assurance loyers impayés, sauf lorsque le locataire est étudiant ou apprenti.
• bailleur personne morale (hors SCI familiale) : le cautionnement n’est possible que s’il est apporté par un organisme agréé ou si le logement est loué à un étudiant non boursier.

En cas d’impayé : prévenir le garant dans les quinze jours

Lorsque le bailleur fait délivrer un commandement de payer au locataire, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 impose de le signifier à la caution dans un délai de quinze jours. À défaut, le garant ne peut pas être tenu au paiement des pénalités ou des intérêts de retard. C’est une formalité que le commissaire de justice accomplit en même temps que le commandement, à condition de lui avoir transmis l’acte de cautionnement.

Faire condamner le garant avec le locataire

Dans l’assignation en résiliation du bail et en expulsion, le garant est assigné aux côtés du locataire pour être condamné solidairement au paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation. Le jugement permet ensuite d’engager des saisies sur ses comptes ou ses rémunérations, ce qui augmente nettement les chances de recouvrement.

Les alternatives au garant personne physique

La garantie Visale d’Action Logement, gratuite, couvre certains locataires. L’assurance loyers impayés protège le bailleur lorsque le locataire remplit les critères de l’assureur. Pour comparer ces solutions avec votre situation, voyez aussi nos pages Votre situation et notre modèle de mise en demeure.

Questions fréquentes

Le garant peut-il se désengager en cours de bail ?

Si le cautionnement est à durée déterminée, il reste tenu jusqu’au terme. S’il est à durée indéterminée, il peut le résilier, la résiliation prenant effet au terme du bail en cours.

Que se passe-t-il si le commandement n’a pas été signifié au garant ?

Le garant reste tenu des loyers et charges, mais pas des pénalités ni des intérêts de retard.

Puis-je poursuivre directement le garant ?

Oui si la caution est solidaire : le bailleur peut lui réclamer la dette sans poursuivre d’abord le locataire.

Un impayé et un garant à actionner ? Demandez un devis gratuit ou appelez le cabinet au 01 83 62 97 58.