Publié le 7 octobre 2020 — Mis à jour le 7 novembre 2026 — Par Me Avner Doukhan et Me Samuel Zeitoun, avocats au barreau de Paris.

Cas d’expulsion en matière de bail d’habitation

Vous êtes propriétaire d’un bien loué dans le cadre d’un bail d’habitation.

Malheureusement, vous rencontrez des difficultés avec votre locataire et vous envisagez de l’expulser du logement.

Dans ce cas, il est important de respecter la procédure prévue par la loi.

Les cas d’expulsion prévus par la loi

La loi prévoit 10 motifs de résiliation de bail :

• le locataire a fourni de fausses informations lors de la signature du bail. Le bailleur a donc été victime d’une manoeuvre dolosive de la part du locataire qui avait l’intention de tromper le bailleur,
• le locataire ne paie pas ou paie en retard le loyer,
• le locataire n’a pas souscrit d’assurance habitation,
• le locataire sous-loue l’habitation sans y être autorisé,
• le locataire a cédé le bail sans y être autorisé,
• le locataire utilise l’habitation à des fins non-conformes à ce qui est prévu dans le bail (activité commerciale par exemple),
• le locataire utilise l’habitation pour y pratiquer une activité illicite (prostitution…),
• le locataire provoque des troubles du voisinage continus, permanents, durables ou répétitifs,
• le locataire ne respecte pas le règlement de copropriété ou le règlement intérieur de l’immeuble,
• le locataire entreprend des travaux sans autorisation préalable du bailleur.

Une procédure encadrée

La cause la plus répandue en matière d’expulsion est le non-paiement des loyers.
Mais avant d’envisager l’expulsion, le bailleur doit respecter certaines étapes.

Le bailleur doit s’adresser à la caution ou à son assurance

Si une caution est présente dans le bail, la bailleur doit préalablement s’adresser à elle pour obtenir le règlement du ou des loyers impayés.
Si le bailleur a souscrit une assurance pour loyers impayés, il doit également s’adresser à cette assurance.

Le bailleur doit prévenir la caisse d’allocation familiale

Si le locataire bénéficie d’une prestation logement de la part de la CAF ou la MSA, le bailleur doit informer l’organisme de l’impayé du loyer.

Entamer la procédure d’expulsion

Si le bailleur n’a pas trouvé de solution pour le recouvrement de sa créance, il peut entamer les démarches nécessaires pour résilier le bail.

Deux cas de figure sont possibles.

Une clause résolutoire est prévue dans le bail

Cette clause permet au bailleur de résilier le bail en cas de non paiement des loyers, de non-souscription d’une assurance par le locataire ou de comportement troublant le voisinage.

Voici la procédure à suivre :

• le bailleur fait appel à un huissier qui enverra un commandement de payer au locataire,
• le locataire a 2 mois pour payer sa dette, ainsi que les frais d’huissier. S’il rencontre des difficultés de paiement, il peut saisir le juge compétent pour obtenir un délai, ou s’adresser au FSL (Fond de Solidarité pour le Logement), afin d’obtenir une aide financière,
• à l’expiration du délai de 2 mois (ou à l’issue du délai accordé par le juge), soit le locataire a payé sa dette (et il peut rester dans le logement), soit il n’a pas payé et la procédure continue.

Si le locataire n’a pas payé sa dette, le bailleur saisit le juge compétent (le référé est possible) pour faire constater la résiliation du bail. Le juge peut prononcer l’expulsion du locataire ou lui accorder un délai supplémentaire s’il estime que le locataire peut payer sa dette.

Si le juge prononce l’expulsion du locataire :

• le bailleur doit faire signifier cette décision de justice au locataire par un huissier.
• le locataire dispose d’un délai d’1 mois pour faire appel.

Si le locataire ne fait pas appel :

• le bailleur fait délivrer au locataire un commandement de quitter les lieux, via un huissier de justice,
• le locataire a un délai de 2 mois pour quitter les lieux,
• à l’issue de ce délai, si le locataire n’a toujours pas quitté le logement, l’huissier s’adresse à la préfecture pour obtenir l’intervention des forces de l’ordre qui obligeront le locataire à quitter les lieux,
• la préfecture dispose d’un délai de 2 mois pour répondre.

Attention toutefois, l’expulsion d’un locataire ne peut avoir lieu pendant la trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars).

En cas d’absence de clause résolutoire

La procédure est légèrement différente :

• le bailleur assigne le locataire devant le juge compétent en s’adressant à un huissier, afin que le juge prononce la résiliation du bail et l’expulsion du locataire,
• selon la situation du locataire, le juge pourra accorder des délais de paiement ou prononcer la résiliation du bail et ordonner l’expulsion du locataire.

Si le juge ordonne l’expulsion du locataire, le bailleur s’adresse à un huissier qui délivre un commandement de quitter le lieux au locataire. Ce dernier a 2 mois pour partir. Toutefois, le juge peut accorder un délai plus long pour quitter le logement (jusqu’à 3 ans).

Le bailleur n’a pas tout pouvoir en matière d’expulsion

Certains bailleurs pourraient être tentés d’expulser eux-mêmes leur locataire défaillant. Mais cela constituerait une infraction passible de 3 ans d’emprisonnement et de 30 000 euros d’amende.

De même, changer les serrures sans l’accord du locataire constitue une violation de domicile passible d’1 an de prison et de 15 000 euros d’amende.