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Les étapes de l’expulsion, procédure par procédure (avec vidéos)

En résumé : une expulsion ne suit pas le même chemin selon que le locataire ne paie plus, qu’il reste après un congé, que le bien est squatté ou qu’il s’agit d’un bail commercial. Le premier acte, le délai légal à respecter, le juge compétent et l’effet de la trêve hivernale changent à chaque fois. Cette page présente, pour chacune des quatre situations, les étapes dans l’ordre et la vidéo dans laquelle un avocat du cabinet les explique.

Mis à jour le 13 novembre 2026, par Me Avner Doukhan et Me Samuel Zeitoun, avocats au barreau de Paris.

1. Loyers impayés en bail d’habitation : les étapes

Les étapes expliquées en 22 secondes par Me Samuel Zeitoun.
  1. Relancer et activer les garanties. Écrivez au locataire dès le premier impayé. Si le logement est couvert par une assurance loyers impayés ou par Visale, déclarez le sinistre dans le délai prévu au contrat, et prévenez la caution.
  2. Commandement de payer. Un commissaire de justice délivre un commandement visant la clause résolutoire du bail. Le locataire dispose de six semaines pour régler (article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023). Pour un bail signé avant le 29 juillet 2023 dont la clause prévoit deux mois, ce délai contractuel continue de s’appliquer (Cour de cassation, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002).
  3. Assignation devant le juge des contentieux de la protection. Si la dette n’est pas réglée, le bailleur assigne le locataire devant le juge du lieu de l’immeuble. L’assignation est notifiée au préfet au moins six semaines avant l’audience, à peine d’irrecevabilité.
  4. Audience et jugement. Le juge constate la résiliation du bail, condamne le locataire à l’arriéré, fixe une indemnité d’occupation et ordonne l’expulsion. Il ne peut accorder des délais de paiement, jusqu’à trois ans, que si le locataire les demande et a repris le paiement du loyer courant avant l’audience.
  5. Commandement de quitter les lieux. Une fois le jugement signifié, le locataire a deux mois pour partir (article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution).
  6. Trêve hivernale et force publique. Aucune expulsion n’est exécutée du 1er novembre au 31 mars, mais la procédure continue. Si le locataire ne part pas, le commissaire de justice demande le concours de la force publique au préfet, qui a deux mois pour répondre. En cas de refus, l’État doit indemniser le bailleur.

À retenir : comptez en pratique de huit à dix-huit mois à Paris entre le premier impayé et la reprise du logement. Les honoraires du cabinet sont forfaitaires : 1 500 € TTC, deux audiences incluses. Guide complet : la procédure d’expulsion pour loyers impayés en 2026.

Pour aller plus loin en vidéo :

2. Le locataire reste après un congé : les étapes

Les étapes expliquées en 27 secondes par Me Avner Doukhan.
  1. Délivrer un congé régulier. Le congé doit être justifié par la vente du logement, sa reprise pour y habiter ou un motif légitime et sérieux. Il est donné au moins six mois avant le terme du bail pour un logement vide, trois mois pour un meublé (articles 15 et 25-8 de la loi du 6 juillet 1989), par lettre recommandée avec avis de réception, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé.
  2. Soigner les mentions obligatoires. À peine de nullité, le congé indique le motif et, en cas de reprise, l’identité du bénéficiaire et son lien avec le bailleur. Le congé pour vente d’un logement vide indique le prix et les conditions de la vente : il vaut offre de vente au locataire pendant les deux premiers mois du préavis. Une notice d’information est jointe au congé pour vente ou pour reprise d’un logement vide.
  3. Vérifier les protections du locataire. Un locataire de plus de soixante-cinq ans aux ressources modestes ne peut recevoir congé sans offre de relogement, sauf si le bailleur a lui-même plus de soixante-cinq ans ou des ressources modestes.
  4. Constater le maintien dans les lieux. À l’expiration du préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation. S’il reste, il devient occupant sans droit ni titre et doit une indemnité d’occupation.
  5. Assigner en validation du congé et en expulsion. Le juge des contentieux de la protection vérifie la régularité du congé et la réalité du motif, puis ordonne l’expulsion.
  6. Exécuter la décision. Signification du jugement, commandement de quitter les lieux (deux mois), puis concours de la force publique si nécessaire, hors trêve hivernale.

À retenir : la plupart des dossiers se jouent sur la régularité du congé. Un congé tardif ou incomplet est nul et le bail se renouvelle. Un congé pour vente ou pour reprise frauduleux expose le bailleur à une amende pouvant atteindre 6 000 € pour une personne physique et 30 000 € pour une société.

3. Logement squatté : les étapes

Les étapes expliquées en 28 secondes par Me Samuel Zeitoun.
  1. Ne pas intervenir soi-même. Déloger des occupants par la force, changer la serrure ou couper l’eau est un délit puni de trois ans d’emprisonnement et de 30 000 € d’amende (article 226-4-2 du code pénal).
  2. Déposer plainte au commissariat ou à la gendarmerie, sans attendre.
  3. Prouver son droit sur le bien (titre de propriété, avis de taxe foncière, factures). Si l’occupation empêche de réunir ces preuves, le préfet interroge l’administration fiscale dans les soixante-douze heures.
  4. Faire constater l’occupation par un officier de police judiciaire, le maire ou un commissaire de justice.
  5. Saisir le préfet. Il statue dans les quarante-huit heures sur la mise en demeure de quitter les lieux. Le délai laissé aux occupants est d’au moins vingt-quatre heures, porté à sept jours lorsque le local n’est pas le domicile du demandeur. Passé ce délai, le préfet fait procéder à l’évacuation forcée (article 38 de la loi du 5 mars 2007).
  6. À défaut, saisir le juge. Si les conditions de la procédure administrative ne sont pas réunies ou si le préfet refuse, l’expulsion est demandée au juge. Les occupants entrés par voie de fait ne bénéficient ni du délai de deux mois ni de la trêve hivernale.

À retenir : depuis la loi du 18 août 2026, la procédure devant le préfet couvre aussi les locaux commerciaux, agricoles ou professionnels et le maintien dans un meublé de tourisme après la fin de la location. Voir squat : que faire et que dit la loi et vendre un bien squatté.

4. Bail commercial : les étapes

Les étapes en 30 secondes.
  1. Analyser le bail et le dossier. Clause résolutoire, décompte des sommes dues, caution du dirigeant, absence de procédure collective.
  2. Commandement visant la clause résolutoire. Signifié par commissaire de justice, il laisse un mois au locataire pour régulariser et doit mentionner ce délai à peine de nullité (article L. 145-41 du code de commerce).
  3. Informer les créanciers inscrits sur le fonds. Le bailleur leur notifie sa demande ; le juge ne peut statuer qu’un mois après cette notification (article L. 143-2 du code de commerce).
  4. Assigner en référé. Le président du tribunal judiciaire constate l’acquisition de la clause résolutoire et ordonne l’expulsion. Si la contestation est sérieuse, l’affaire est jugée au fond. L’avocat est obligatoire.
  5. Obtenir l’ordonnance. Elle est exécutoire de plein droit ; l’appel, ouvert pendant quinze jours, ne suspend pas l’exécution. Depuis la loi du 26 mai 2026, le locataire n’obtient des délais que s’il peut régler la dette et a repris le paiement intégral du loyer courant avant la première audience.
  6. Signifier et faire commandement de quitter les lieux. Pour un local non habité, il n’y a ni délai de deux mois ni trêve hivernale.
  7. Reprendre les lieux et recouvrer. Expulsion avec le concours de la force publique si nécessaire, inventaire du matériel laissé sur place, puis saisies et mise en jeu de la caution.

À retenir : comptez trois à six mois jusqu’à l’ordonnance et quatre à huit mois jusqu’à la reprise des lieux. Forfait du cabinet : 2 500 € TTC, deux audiences incluses. Détail : expulser un locataire en bail commercial et référé ou procédure au fond.

Chaque étape en vidéo :

Les quatre procédures en un coup d’œil

Situation Premier acte Délai légal à respecter Qui décide Trêve hivernale
Loyers impayés (habitation) Commandement de payer Six semaines Juge des contentieux de la protection Oui
Maintien après un congé Congé du bailleur Six mois avant le terme (trois mois en meublé) Juge des contentieux de la protection Oui
Squat Plainte et constat de l’occupation Décision du préfet sous quarante-huit heures Préfet, à défaut le juge Non pour une entrée par voie de fait
Bail commercial Commandement visant la clause résolutoire Un mois Président du tribunal judiciaire (référé) Non pour un local non habité

Questions fréquentes

Combien de temps dure une procédure d'expulsion ?

Tout dépend de la situation. Pour des loyers impayés en bail d'habitation, il faut compter en pratique de huit à dix-huit mois à Paris entre le premier impayé et la reprise du logement. En bail commercial, la reprise des lieux intervient en général quatre à huit mois après le commandement. Face à un squat, le préfet saisi d'une demande complète statue dans les quarante-huit heures.

L'avocat est-il obligatoire pour expulser un locataire ?

Devant le juge des contentieux de la protection (bail d'habitation, congé, squat d'un logement), l'avocat n'est pas obligatoire, mais la procédure est technique et une irrégularité peut faire perdre plusieurs mois. En bail commercial, devant le tribunal judiciaire, l'avocat est obligatoire.

Peut-on expulser pendant la trêve hivernale ?

Du 1er novembre au 31 mars, l'expulsion d'un logement ne peut pas être exécutée, mais la procédure judiciaire continue : commandement, assignation, audience et jugement peuvent avoir lieu pendant l'hiver. La trêve ne protège pas les occupants entrés par voie de fait et ne concerne pas un local commercial non habité.

Puis-je changer la serrure ou vider le logement moi-même ?

Non. Expulser un occupant sans décision de justice et sans le concours d'un commissaire de justice est un délit puni de trois ans d'emprisonnement et de 30 000 € d'amende (article 226-4-2 du code pénal). Seule la procédure légale permet de reprendre le bien.

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