Bailleur commercial : expulser un locataire commerçant (bail commercial)

Pour expulser un locataire commerçant qui ne paie plus, vous devez faire délivrer un commandement visant la clause résolutoire, attendre un mois (article L145-41 du code de commerce), notifier votre demande aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce (article L143-2), puis saisir le président du tribunal judiciaire en référé pour faire constater la résiliation du bail et ordonner l’expulsion. Il n’y a pas de trêve hivernale pour un local commercial : comptez 3 à 6 mois jusqu’à l’ordonnance et 4 à 8 mois jusqu’à la restitution des lieux. DZ Avocats traite l’ensemble de la procédure pour un forfait de 2 500 € TTC, deux audiences incluses.

Votre situation

Vous louez une boutique, un restaurant, un atelier, des bureaux ou un entrepôt à une société ou à un commerçant. Les loyers, souvent trimestriels, ne sont plus réglés. Parfois l’activité continue et le locataire promet un règlement à la prochaine échéance ; parfois le rideau est baissé. Dans les deux cas, chaque trimestre perdu représente une somme importante.

Le bail commercial protège fortement le locataire, mais la clause résolutoire, bien utilisée, est rapide et efficace. Tout dépend de la régularité du commandement, du respect des créanciers inscrits et de la bonne foi du bailleur. Il faut aussi vérifier immédiatement si le locataire fait l’objet d’une procédure collective, car cela change toute la stratégie.

Ce que dit la loi

• Article L145-41 du code de commerce. Toute clause résolutoire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement mentionne ce délai à peine de nullité. Le juge peut accorder des délais de paiement et suspendre les effets de la clause tant que la résiliation n’a pas été constatée par une décision passée en force de chose jugée.
• Réforme du 26 mai 2026. La loi de simplification de la vie économique a durci les conditions des délais : pour les demandes introduites depuis le 28 mai 2026, le locataire ne peut obtenir des délais et la suspension de la clause que s’il est en capacité de régler la dette et a repris le paiement intégral du loyer courant avant la première audience.
• Article L143-2 du code de commerce. Le bailleur qui poursuit la résiliation du bail d’un local où s’exploite un fonds grevé d’inscriptions (nantissement, privilège du vendeur) doit notifier sa demande aux créanciers inscrits. Le jugement ne peut intervenir qu’un mois après cette notification.
• Bonne foi. La clause résolutoire doit être mise en œuvre de bonne foi (article 1104 du code civil). Un commandement délivré pour des sommes contestables, en pleine négociation ou dans un but étranger au recouvrement peut être écarté.
• Juge compétent. Le président du tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble, en référé, constate l’acquisition de la clause en l’absence de contestation sérieuse et ordonne l’expulsion (articles 834 et 835 du code de procédure civile). Le tribunal au fond est saisi si la contestation est sérieuse.
• Dépôt de garantie. Pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 26 mai 2026, il est plafonné à un trimestre de loyer et restitué dans les trois mois de la remise des clés, déduction faite des sommes justifiées.
• Procédure collective. En sauvegarde, redressement ou liquidation judiciaire, les poursuites pour les loyers antérieurs au jugement d’ouverture sont arrêtées et la créance doit être déclarée. La résiliation pour les loyers postérieurs n’est possible qu’après trois mois à compter du jugement d’ouverture (article L622-14 du code de commerce).
• Exécution. Le délai de deux mois de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ne s’applique qu’aux lieux habités : un local commercial non habité peut être repris dès le commandement de quitter les lieux. La trêve hivernale ne concerne que l’habitation. Le juge de l’exécution peut accorder des délais de un mois à un an pour un local professionnel, ce qui reste rare.

Pour aller plus loin, consultez nos fiches sur les cas d’expulsion en matière de bail commercial et les délais d’expulsion en bail commercial.

La procédure étape par étape

1. Analyse du bail et du dossier (jour 1 à 5). Clause résolutoire, décompte, indexations, charges, caution du dirigeant, absence de procédure collective.
2. Commandement visant la clause résolutoire (jour 5 à 10). Signifié par commissaire de justice, il reproduit la clause, détaille les sommes dues et mentionne le délai d’un mois à peine de nullité.
3. Créanciers inscrits (jour 10 à 40). État des inscriptions sur le fonds auprès du greffe du tribunal de commerce et notification de la demande aux créanciers inscrits. Le juge ne pourra statuer qu’un mois après.
4. Acquisition de la clause (jour 40). Sans paiement intégral dans le mois, le bail est résilié de plein droit.
5. Assignation en référé devant le président du tribunal judiciaire (jour 40 à 50). Audience un à deux mois plus tard. Nous demandons le constat de la résiliation, l’expulsion, une provision sur l’arriéré, une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux, les dépens et l’article 700.
6. Ordonnance (mois 3 à 5). Rendue en quelques semaines, exécutoire de plein droit. L’appel, ouvert pendant quinze jours, ne suspend pas l’exécution.
7. Signification et commandement de quitter les lieux (mois 4 à 6). Pour un local non habité, l’expulsion peut suivre sans attendre deux mois. Le commissaire de justice inventorie les marchandises et le matériel laissés sur place.
8. Expulsion et reprise des lieux (mois 4 à 8). Avec le concours de la force publique si nécessaire. Vous récupérez les clés et pouvez relouer.
9. Recouvrement. Saisie des comptes de la société, mise en jeu de la caution du dirigeant, déclaration de créance en cas de procédure collective. L’indemnité d’occupation court jusqu’à la restitution effective.

Combien ça coûte et combien de temps

Nos honoraires sont forfaitaires : 2 500 € TTC, deux audiences incluses, payables en deux fois sans frais ; 600 € TTC par audience supplémentaire. Le forfait couvre la rédaction des actes, les échanges avec le commissaire de justice, la notification aux créanciers inscrits, la représentation à l’audience et le suivi jusqu’à l’exécution (voir nos formules).

Les frais de commissaire de justice, réglés à l’étude, représentent environ 400 à 600 € jusqu’à l’ordonnance, plus les frais d’expulsion (serrurier, déménagement, garde-meubles). La décision les met à la charge du locataire, avec une indemnité au titre de l’article 700.

En durée, l’absence de trêve hivernale et de délai de deux mois change tout : 3 à 6 mois jusqu’à l’ordonnance, 4 à 8 mois jusqu’à la reprise des lieux. Des délais accordés au locataire peuvent allonger ce calendrier, mais seulement s’il a repris le paiement du loyer courant.

Les erreurs à éviter

• Un commandement sans mention du délai d’un mois ou sans visa de la clause : il est nul et la procédure repart à zéro.
• Oublier les créanciers inscrits. Le juge ne peut statuer avant un mois après leur notification ; l’audience est renvoyée.
• Réclamer des sommes contestables. Indexation mal calculée, charges non justifiées, dépôt de garantie imputé à tort : le locataire plaidera la mauvaise foi.
• Accepter des loyers sans réserve après le commandement. Encaissez, mais précisez par écrit que le paiement est reçu à titre d’acompte, sans renonciation à la clause acquise.
• Ignorer une procédure collective. Agir pour des loyers antérieurs au jugement d’ouverture est voué à l’échec ; la créance doit être déclarée dans les deux mois de la publication au BODACC.
• Reprendre les lieux soi-même. Changer la serrure sans décision de justice expose à des dommages-intérêts et à la réintégration du locataire.

Pourquoi confier votre dossier à DZ Avocats

DZ Avocats est un cabinet du barreau de Paris fondé en 2021 par Me Avner Doukhan et Me Samuel Zeitoun, dédié exclusivement aux bailleurs. L’expulsion en bail commercial est l’un de nos quatre domaines d’intervention avec l’expulsion de locataires d’habitation, les loyers impayés et le squat. Nous connaissons les exigences du référé devant le président du tribunal judiciaire et intégrons déjà la réforme du 26 mai 2026 dans nos écritures.

239 décisions favorables obtenues depuis 2021 sont publiées sur la page nos succès. Nos clients nous notent 4,7 sur 5 sur 91 avis Google. Nous intervenons devant tous les tribunaux judiciaires de France. Devis gratuit sous 24 heures ouvrées.

Questions fréquentes

Mon locataire a un trimestre de retard : puis-je déjà agir ?

Oui. Aucun seuil n’est exigé : le commandement peut être délivré dès le premier terme impayé, dès lors que la somme est certaine et exigible.

La trêve hivernale s’applique-t-elle à un local commercial ?

Non. Elle ne concerne que les lieux habités : un local commercial peut être repris toute l’année. Si un logement accessoire est occupé, les protections de l’habitation peuvent s’appliquer à cette partie.

Le locataire est en redressement judiciaire : que faire ?

Déclarez votre créance dans les deux mois de la publication du jugement au BODACC. Les loyers postérieurs doivent être payés à l’échéance ; à défaut, la résiliation peut être demandée trois mois après le jugement d’ouverture. L’administrateur ou le liquidateur peut aussi renoncer au bail.

Le locataire a quitté les lieux en laissant du matériel : puis-je relouer ?

Pas sans précaution. Faites constater l’abandon par un commissaire de justice et obtenez une décision autorisant la reprise des lieux et réglant le sort des biens. Reprendre possession seul expose à une action en réintégration.

Puis-je récupérer les loyers auprès du dirigeant ?

Seulement s’il s’est porté caution personnelle, ce qui est fréquent ; nous l’actionnons alors en même temps que la société.