Administrateur de biens / gestionnaire : confier les expulsions de vos mandants

Vous gérez un portefeuille de lots pour le compte de propriétaires et l’un de leurs locataires ne paie plus. Votre mandat de gestion vous permet de relancer, de déclarer le sinistre à l’assureur et de faire délivrer le commandement de payer au nom de votre mandant, mais pas de le représenter à l’audience. DZ Avocats prend le relais à ce stade, ou dès le premier impayé : procédure complète pour 1 500 € TTC par dossier d’habitation, 2 500 € TTC en bail commercial, suivi dématérialisé et compte rendu à vos mandants, devant tous les tribunaux judiciaires de France.

Votre situation

Administrateur de biens, agence avec service de gestion locative, syndic gérant des lots privatifs, family office : vous êtes l’interlocuteur quotidien des propriétaires et des locataires. Lorsqu’un impayé survient, vos mandants attendent une réaction rapide, un calendrier fiable et des comptes rendus réguliers. Vos équipes doivent traiter ce dossier en plus de dizaines d’autres.

Votre responsabilité est engagée à deux niveaux. Vis-à-vis du mandant, vous devez agir avec diligence et le conseiller ; un gestionnaire qui laisse l’arriéré s’alourdir s’expose à en répondre. Vis-à-vis de l’assureur loyers impayés, vous devez respecter des délais de déclaration et de mise en œuvre de la procédure, faute de quoi la garantie peut être refusée. Externaliser la phase judiciaire à un cabinet dédié vous permet de tenir ces deux engagements sans mobiliser vos collaborateurs.

Ce que dit la loi

• Loi Hoguet. La gestion immobilière pour autrui est encadrée par la loi du 2 janvier 1970 et son décret du 20 juillet 1972 : carte professionnelle avec mention gestion immobilière, garantie financière, assurance de responsabilité civile professionnelle et mandat écrit, numéroté et inscrit au registre des mandats. Le mandat de gestion vous confère les pouvoirs d’administration nécessaires : encaisser les loyers, relancer, faire délivrer un commandement de payer à la requête du propriétaire, mandater un avocat si la clause le prévoit.
• Représentation en justice. Devant le juge des contentieux de la protection, les parties peuvent se défendre elles-mêmes ou être représentées par les seules personnes énumérées à l’article 762 du code de procédure civile : avocat, conjoint, parents et alliés, personnes exclusivement attachées à leur service. L’administrateur de biens n’en fait pas partie et ne peut pas plaider pour son mandant.
• Article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Clause résolutoire réputée écrite, commandement de payer ouvrant un délai de six semaines, caution avisée sous quinze jours, assignation notifiée au préfet au moins six semaines avant l’audience à peine d’irrecevabilité, délais de paiement limités à trois ans si le locataire a repris le loyer courant.
• Le statut du mandant change la procédure. Propriétaire personne physique ou SCI familiale : le commissaire de justice signale le commandement à la CCAPEX. Propriétaire personne morale (société, SCI non familiale, foncière, association) : vous devez saisir la CCAPEX au moins deux mois avant l’assignation, à peine d’irrecevabilité. Un portefeuille mixte impose deux calendriers.
• Aides au logement. Lorsque le locataire perçoit une aide au logement, l’impayé doit être signalé à la caisse d’allocations familiales dans les délais réglementaires. Ce signalement conditionne le maintien du versement en tiers payant.
• Exécution. Commandement de quitter les lieux et délai de deux mois (article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution), trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars, concours de la force publique avec réponse du préfet sous deux mois, indemnisation par l’État en cas de refus selon le décret du 3 novembre 2025.

La procédure étape par étape

1. Détection et relance (jour 1 à 15). Vos équipes relancent le locataire, signalent l’impayé à la CAF si nécessaire et déclarent le sinistre à l’assureur. Vous informez le mandant par écrit.
2. Transmission du dossier (jour 15). Bail, état des lieux, mandat de gestion, Kbis ou pièce d’identité du mandant, décompte, acte de cautionnement. Devis sous 24 heures ouvrées et convention d’honoraires. Un seul interlocuteur suit l’ensemble de vos dossiers.
3. Commandement de payer (jour 20). Rédigé par nos soins et signifié à la requête du propriétaire, représenté par votre cabinet. Délai de six semaines. Caution avisée sous quinze jours. Signalement ou saisine de la CCAPEX selon le statut du mandant.
4. Assignation (semaine 9 à 10). Devant le juge des contentieux de la protection du lieu de l’immeuble, le plus souvent en référé. Notification au préfet six semaines avant l’audience. Vous recevez copie de chaque acte pour votre dossier et celui de l’assureur.
5. Audience et décision (mois 4 à 7). Un avocat du cabinet plaide, à Paris comme en région : nous intervenons devant tous les tribunaux judiciaires de France. La décision constate la résiliation, ordonne l’expulsion et condamne le locataire à l’arriéré, à une indemnité d’occupation, aux dépens et à l’article 700.
6. Signification et commandement de quitter les lieux (mois 7 à 8). Délai de deux mois. Nous vous indiquons la date à laquelle la reprise des lieux devient possible.
7. Force publique et expulsion (mois 10 à 14). Réquisition, réponse du préfet sous deux mois, expulsion hors trêve hivernale. Procès-verbal transmis pour la relocation.
8. Recouvrement et clôture. Saisies, mise en jeu de la caution, relevé des sommes pour l’assureur, synthèse de clôture à remettre au mandant.

Le déroulement détaillé est décrit dans comment se déroule votre dossier.

Combien ça coûte et combien de temps

Nos honoraires sont forfaitaires et identiques pour chaque dossier, ce qui facilite l’information de vos mandants et la refacturation : 1 500 € TTC pour un locataire d’habitation, deux audiences incluses ; 2 500 € TTC pour un bail commercial ; 600 € TTC par audience supplémentaire (voir nos formules). Paiement en deux fois sans frais. Les frais du commissaire de justice, réglés à l’étude, s’élèvent à environ 300 à 600 € jusqu’à la décision et 800 à 1 500 € jusqu’à l’expulsion ; ils sont mis à la charge du locataire. Notre article sur le coût d’une expulsion en 2026 vous aide à chiffrer un prévisionnel.

La plupart des contrats d’assurance loyers impayés prennent en charge frais de procédure et honoraires dans la limite d’un plafond, si la procédure a été engagée dans les délais du contrat. Nous adaptons notre calendrier à ces exigences.

Côté délais, comptez 5 à 7 mois jusqu’à la décision pour un mandant particulier et 6 à 9 mois pour un mandant personne morale. Le départ effectif intervient en moyenne 12 à 18 mois après le commandement de payer lorsque la force publique doit intervenir. Chaque étape vous est confirmée par mail pour alimenter votre reporting.

Les erreurs à éviter

• Laisser le propriétaire se présenter seul à l’audience, ou tenter de le représenter vous-même : le juge écartera votre intervention et le dossier sera renvoyé.
• Agir sur un mandat expiré ou non signé. Un commandement délivré sans pouvoir valable est contestable. Vérifiez la date de fin du mandat et sa clause sur les actions en justice.
• Ignorer le statut du mandant. Pour une personne morale, l’absence de saisine préalable de la CCAPEX rend l’assignation irrecevable.
• Oublier la caution dans les quinze jours du commandement : elle échappe aux pénalités et intérêts.
• Dépasser les délais de l’assureur. La garantie est souvent conditionnée à une déclaration rapide et à un commandement délivré dans un délai fixé au contrat.
• Accepter un plan d’apurement oral. Tout échéancier doit être écrit, signé et prévoir la reprise de la procédure au premier incident.
• Ne pas informer le mandant. Un propriétaire qui découvre tardivement l’ampleur de la dette recherchera la responsabilité de son gestionnaire.

Pourquoi confier votre dossier à DZ Avocats

DZ Avocats est un cabinet du barreau de Paris fondé en 2021 par Me Avner Doukhan et Me Samuel Zeitoun. Nous travaillons exclusivement pour les bailleurs et traitons les contentieux locatifs en volume, avec des actes standardisés, un calendrier maîtrisé et un reporting adapté aux professionnels de la gestion.

239 décisions favorables obtenues depuis 2021 sont consultables sur la page nos succès. Nos clients nous attribuent 4,7 sur 5 sur 91 avis Google. Nous intervenons devant tous les tribunaux judiciaires de France : un portefeuille entier peut être confié à un seul cabinet. Nos interventions dans les médias sont présentées sur la page presse.

Questions fréquentes

Puis-je représenter mon mandant à l’audience ?

Non. L’article 762 du code de procédure civile réserve la représentation à l’avocat et à quelques proches du propriétaire. Un gestionnaire professionnel n’est pas admis à plaider pour son mandant, même avec un mandat spécial.

Qui est le demandeur : le propriétaire ou mon cabinet ?

Le propriétaire, bailleur au contrat. Les actes sont délivrés à sa requête, « représenté par » votre cabinet en qualité de mandataire. Les condamnations sont prononcées à son profit.

Qui signe la convention d’honoraires ?

Le propriétaire, ou votre cabinet si le mandat de gestion vous autorise expressément à mandater un avocat pour le compte du mandant. Nous vérifions la clause et adaptons les documents.

Comment articulez-vous votre intervention avec l’assurance loyers impayés ?

Nous respectons les délais imposés par le contrat, vous transmettons copie de chaque acte et établissons en fin de procédure un relevé des frais et honoraires pour la demande de remboursement.

Intervenez-vous pour des lots situés en province ?

Oui, devant tous les tribunaux judiciaires de France. Les frais de déplacement éventuels pour une audience hors Île-de-France sont précisés dans le devis, avant tout engagement.