Héritier / indivision : récupérer un bien occupé

Vous avez hérité d’un bien occupé par un locataire qui ne paie plus, par un proche que le défunt hébergeait, par des squatteurs ou par un cohéritier qui refuse de partir ? La réponse dépend du titre de l’occupant. Un locataire conserve son bail, qui se poursuit avec les héritiers (article 1742 du code civil) ; un occupant sans droit ni titre peut être expulsé en référé à la demande d’un seul indivisaire, acte conservatoire selon la Cour de cassation (article 815-2) ; un cohéritier ne peut pas être expulsé mais doit une indemnité d’occupation à l’indivision (article 815-9). DZ Avocats identifie la bonne procédure et agit devant le juge compétent, partout en France.

Votre situation

Le décès d’un parent laisse souvent un bien en indivision entre plusieurs héritiers. Tant que le partage n’est pas réalisé, personne ne peut en disposer seul, et l’immeuble continue de générer charges, taxes et parfois un crédit. Quatre cas se présentent lorsqu’il est occupé : le locataire du défunt a cessé de payer ; un proche occupait le bien gratuitement et refuse de le quitter ; des squatteurs se sont introduits dans une maison restée vide ; ou l’un des héritiers occupe seul le bien sans rien verser aux autres. Chaque cas appelle une procédure différente.

Un préalable s’impose toujours : établir votre qualité d’héritier par l’acte de notoriété dressé par le notaire (article 730-1 du code civil) et l’attestation immobilière.

Ce que dit la loi

• Le bail survit au décès du bailleur. Le contrat de louage n’est pas résolu par la mort du bailleur (article 1742 du code civil). Les héritiers deviennent bailleurs ; le locataire leur doit le loyer et reste soumis à la clause résolutoire de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 (commandement de payer de six semaines, assignation notifiée au préfet, délais de paiement limités à trois ans).
• Actes conservatoires : un seul indivisaire suffit. Tout indivisaire peut prendre seul les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis, même sans urgence (article 815-2). L’action en expulsion d’occupants sans droit ni titre en fait partie, et l’indemnité d’occupation obtenue revient à l’indivision (Cass. 1re civ., 4 juillet 2012, n° 10-21.967).
• Actes d’administration : majorité des deux tiers. Les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits accomplissent les actes d’administration et concluent les baux d’habitation (article 815-3), à charge d’en informer les autres. L’unanimité reste requise pour vendre.
• Blocage. Si un indivisaire refuse un acte nécessaire, le tribunal peut l’autoriser (article 815-5) ; en cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire prescrit toute mesure utile (article 815-6).
• Occupant sans droit ni titre. L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui est un trouble manifestement illicite qui justifie l’expulsion en référé, sans contrôle de proportionnalité (Cass. 3e civ., 4 juillet 2019, n° 18-17.119). L’action fondée sur le droit de propriété ne se prescrit pas.
• Proche hébergé. Une occupation gratuite s’analyse en prêt à usage (articles 1875 et suivants du code civil). Sans terme convenu, le prêteur peut y mettre fin à tout moment moyennant un préavis raisonnable (Cass. 1re civ., 3 février 2004). Passé ce délai, l’occupant est sans droit ni titre.
• Cohéritier occupant. Chaque indivisaire peut user du bien dans la mesure compatible avec les droits des autres ; celui qui en jouit privativement doit une indemnité d’occupation (article 815-9). Les comptes de fruits et revenus ne remontent pas au-delà de cinq ans (article 815-10).
• Squat. La loi du 27 juillet 2023 a étendu la procédure administrative d’évacuation à tout local à usage d’habitation : plainte, preuve du droit sur le bien, constat par un officier de police judiciaire, mise en demeure du préfet sous quarante-huit heures. L’introduction par voie de fait est punie de deux ans d’emprisonnement et 30 000 € d’amende (article 315-1 du code pénal), la violation de domicile de trois ans et 45 000 € (article 226-4). Le délai de deux mois est écarté en cas d’entrée par voie de fait, et la trêve hivernale ne protège pas celui qui s’est introduit ainsi dans un domicile.

La procédure étape par étape

1. Établir vos droits (semaine 1 à 4). Acte de notoriété, attestation immobilière, liste des indivisaires et de leurs quotes-parts. Nous recueillons le mandat des cohéritiers d’accord pour agir ; à défaut, nous agissons avec les titulaires de deux tiers des droits ou, pour un acte conservatoire, au nom d’un seul.
2. Qualifier l’occupation (semaine 1 à 2). Bail écrit ou verbal, hébergement gratuit, effraction, occupation par un héritier : quittances, courriers, attestations, constat de commissaire de justice.
3. Locataire qui ne paie plus (mois 1 à 12). Information du locataire du changement de bailleur, commandement de payer (six semaines), assignation devant le juge des contentieux de la protection notifiée au préfet, décision, commandement de quitter les lieux (deux mois), force publique. Lisez référé ou fond pour expulser un locataire pour choisir la voie la plus rapide.
4. Proche hébergé (mois 1 à 6). Mise en demeure de quitter les lieux avec un préavis raisonnable, généralement de un à trois mois, puis référé devant le président du tribunal judiciaire pour expulsion et indemnité d’occupation ; ordonnance sous un à deux mois.
5. Squatteurs (quelques jours à quelques mois). Procédure préfectorale accélérée lorsque les conditions sont réunies, sinon référé devant le président du tribunal judiciaire. Notre fiche sur l’expulsion des squatteurs détaille ces règles.
6. Cohéritier occupant (mois 1 à 18). Mise en demeure de payer une indemnité d’occupation, puis saisine du président du tribunal judiciaire pour fixer l’usage du bien et l’indemnité. Si le blocage persiste, action en partage et licitation.
7. Exécution et comptes. Signification, commandement de quitter les lieux, force publique avec réponse du préfet sous deux mois. Loyers et indemnité d’occupation reviennent à l’indivision.

Combien ça coûte et combien de temps

Pour l’expulsion d’un locataire d’habitation qui ne paie plus, nos honoraires sont forfaitaires : 1 500 € TTC, deux audiences incluses, payables en deux fois sans frais. L’expulsion d’un occupant sans droit ni titre ou de squatteurs fait l’objet d’un devis après étude, car la procédure varie selon les preuves et la voie choisie (voir nos formules).

Les frais de commissaire de justice, réglés à l’étude, représentent environ 300 à 600 € jusqu’à la décision et 800 à 1 500 € jusqu’à l’expulsion effective. Ils sont mis à la charge de l’occupant, avec une indemnité au titre de l’article 700. Celui qui les avance pour l’indivision en obtient le remboursement au partage.

En durée, comptez 2 à 4 mois pour une ordonnance de référé contre un occupant sans droit ni titre, 5 à 7 mois jusqu’à la décision contre un locataire, et quelques semaines pour une évacuation administrative de squatteurs. Le départ effectif dépend ensuite du délai de deux mois, de la trêve hivernale et de la force publique.

Les erreurs à éviter

• Agir sans acte de notoriété. L’occupant contestera votre droit d’agir.
• Confondre hébergé et locataire. Encaisser des sommes régulières d’un occupant peut faire naître un bail verbal soumis à la loi de 1989.
• Tenter d’expulser un cohéritier en référé. Il a un droit d’usage sur le bien indivis ; la voie est l’indemnité d’occupation et le partage.
• Encaisser les loyers sur un compte personnel. Les fruits du bien appartiennent à l’indivision ; vous en devrez compte aux autres héritiers.
• Se faire justice soi-même. Changer la serrure ou vider les lieux : trois ans d’emprisonnement et 30 000 € d’amende (article 226-4-2 du code pénal).

Pourquoi confier votre dossier à DZ Avocats

DZ Avocats est un cabinet du barreau de Paris fondé en 2021 par Me Avner Doukhan et Me Samuel Zeitoun, dédié exclusivement aux bailleurs : expulsion de locataires, loyers impayés, squat et baux commerciaux. Nous travaillons en lien avec votre notaire.

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Questions fréquentes

Dois-je obtenir l’accord de tous les héritiers pour agir ?

Non pour expulser un occupant sans droit ni titre : c’est un acte conservatoire que chaque indivisaire peut accomplir seul. Pour les actes d’administration du bail, la majorité des deux tiers suffit.

Le locataire de mon parent décédé doit-il continuer à payer ?

Oui. Le bail se poursuit de plein droit avec les héritiers. Informez-le par écrit du décès, de votre qualité et du compte sur lequel régler le loyer.

Mon frère occupe la maison familiale sans rien payer : puis-je l’expulser ?

Pas par une expulsion classique, car il est lui aussi propriétaire indivis. Vous pouvez lui réclamer une indemnité d’occupation pour les cinq dernières années, faire fixer l’usage du bien par le juge et, si le désaccord persiste, provoquer le partage.

Des squatteurs se sont installés dans le logement hérité : que faire ?

Déposez plainte, réunissez les preuves de vos droits et faites constater l’occupation. Si les conditions sont réunies, le préfet peut ordonner l’évacuation sous quarante-huit heures. Sinon, nous saisissons le juge en référé.

Le notaire peut-il s’occuper de l’expulsion ?

Non. Le notaire établit les actes de la succession et organise le partage ; le contentieux de l’expulsion relève de l’avocat et du commissaire de justice, en coordination avec lui.