Propriétaire particulier : votre locataire ne paie plus

Votre locataire ne paie plus son loyer ? La loi impose un parcours précis : un commandement de payer qui ouvre un délai de six semaines, une assignation devant le juge des contentieux de la protection, puis un commandement de quitter les lieux suivi d’un délai de deux mois et, au besoin, le concours de la force publique. Comptez 6 à 10 mois pour obtenir la décision et 12 à 18 mois pour récupérer votre logement si le locataire ne part pas de lui-même. DZ Avocats prend en charge toute la procédure pour un forfait de 1 500 € TTC, deux audiences incluses.

Votre situation

Vous louez un appartement ou une maison à titre privé. Le loyer finance souvent un crédit ou complète une retraite. Un premier mois impayé inquiète, un deuxième déséquilibre votre budget, et vous ne savez pas exactement ce que vous avez le droit de faire.

Le propriétaire particulier bénéficie d’un régime plus souple que les bailleurs institutionnels : vous n’avez pas à saisir vous-même la commission de prévention des expulsions, le commissaire de justice s’en charge lors du commandement de payer. En revanche, vous êtes seul face à un locataire souvent informé de ses droits par les services sociaux. Un dossier bien construit dès le premier acte fait gagner plusieurs mois.

Vérifiez d’abord trois points : votre bail contient-il une clause résolutoire (elle est aujourd’hui réputée écrite dans tous les baux d’habitation), une caution s’est-elle engagée, avez-vous souscrit une assurance loyers impayés. Ils déterminent la stratégie et les délais à respecter.

Ce que dit la loi

La procédure est fixée par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, remanié par la loi du 27 juillet 2023 dite Kasbarian-Bergé, et par le code des procédures civiles d’exécution.

• Clause résolutoire réputée écrite. Tout bail d’habitation contient une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie, même si le contrat n’en dit rien.
• Commandement de payer et délai de six semaines. La clause ne joue que six semaines après un commandement de payer resté infructueux. L’acte mentionne, à peine de nullité, ce délai, le montant du loyer, le décompte de la dette, l’avertissement d’une procédure d’expulsion, les coordonnées du fonds de solidarité pour le logement et la faculté de demander des délais au juge.
• Caution. Le commandement est signifié à la caution dans les quinze jours ; à défaut, elle échappe aux pénalités et intérêts de retard.
• Signalement à la CCAPEX. Pour un bailleur personne physique, le commissaire de justice signale le commandement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions dès que l’impayé atteint deux mois ou deux loyers hors charges. Aucune démarche de votre part.
• Assignation notifiée au préfet au moins six semaines avant l’audience, à peine d’irrecevabilité. Un diagnostic social et financier du locataire est transmis au juge.
• Délais de paiement. Le juge peut accorder jusqu’à trois ans de délais, uniquement si le locataire a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience et peut régler sa dette.
• Exécution. Le commandement de quitter les lieux ouvre un délai de deux mois (article L412-1). Le juge de l’exécution peut ajouter un délai de un mois à un an. La trêve hivernale suspend toute expulsion du 1er novembre au 31 mars.
• Force publique. Le préfet dispose de deux mois pour répondre à la réquisition. Son refus ou son silence engage la responsabilité de l’État, indemnisée selon le décret du 3 novembre 2025.

Pour le détail de la réforme, consultez notre fiche sur la procédure d’expulsion pour loyers impayés en 2026.

La procédure étape par étape

1. Relance et mise en demeure (semaine 1 à 2). Facultative, elle permet parfois un règlement rapide. Signalez l’impayé à la CAF si le locataire perçoit une aide au logement et déclarez le sinistre à votre assureur. Notre modèle de mise en demeure pour loyers impayés est à votre disposition.
2. Commandement de payer (semaine 2 à 3). Nous rédigeons l’acte, le commissaire de justice le signifie. Le délai de six semaines court. La caution est avertie sous quinze jours.
3. Acquisition de la clause résolutoire (semaine 9). Sans paiement intégral ni demande de délais, le bail est résilié de plein droit. Il reste à le faire constater.
4. Assignation devant le juge des contentieux de la protection (semaine 9 à 10). Le plus souvent en référé, voie la plus rapide. Le préfet est notifié au moins six semaines avant l’audience, fixée deux à quatre mois plus tard selon le tribunal. Pour choisir la bonne voie, lisez référé ou fond : quelle procédure pour expulser un locataire.
5. Audience et décision (mois 5 à 7). Le juge constate la résiliation, ordonne l’expulsion, condamne le locataire à l’arriéré, à une indemnité d’occupation jusqu’à son départ, aux frais de commissaire de justice et à une participation à vos honoraires. Décision sous deux à huit semaines, exécutoire immédiatement.
6. Commandement de quitter les lieux (mois 7 à 8). Le locataire a deux mois pour partir. Beaucoup quittent les lieux à ce stade.
7. Force publique (mois 10 à 12). À défaut de départ, réquisition du préfet, réponse sous deux mois, puis expulsion avec les forces de l’ordre et un serrurier, hors trêve hivernale.
8. Recouvrement. Saisie des salaires ou des comptes, mise en jeu de la caution, remboursement par l’assurance loyers impayés.

Combien ça coûte et combien de temps

Nos honoraires sont forfaitaires et annoncés avant toute intervention : 1 500 € TTC, deux audiences incluses, payables en deux fois sans frais. Une audience supplémentaire demandée par le locataire est facturée 600 € TTC. Le détail figure sur la page nos formules.

S’y ajoutent les frais du commissaire de justice, réglés directement à son étude : environ 300 à 600 € jusqu’à la décision, 800 à 1 500 € si l’expulsion doit être menée jusqu’au bout avec serrurier et garde-meubles. Le jugement les met à la charge du locataire, avec une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qui compense une partie de vos honoraires. Notre article sur le coût d’une expulsion de locataire en 2026 détaille chaque poste.

Côté délais, comptez 6 à 10 mois entre le commandement de payer et la décision, puis 12 à 18 mois au total si la force publique doit intervenir. La trêve hivernale ne bloque pas la procédure judiciaire, seulement l’expulsion matérielle : nous lançons les actes en automne pour être prêts dès le 1er avril.

Les erreurs à éviter

• Attendre. Chaque mois perdu est un mois de loyer de plus à recouvrer. Le commandement peut être délivré dès le premier impayé.
• Se faire justice soi-même. Changer la serrure, couper l’eau ou l’électricité : trois ans d’emprisonnement et 30 000 € d’amende (article 226-4-2 du code pénal), et un dossier ruiné.
• Un commandement incomplet. Décompte erroné ou mention oubliée : l’acte est nul, tout est à recommencer.
• Oublier la caution. Passé quinze jours, elle n’est plus tenue des pénalités et intérêts.
• Accepter un arrangement verbal. Tout accord doit être écrit et prévoir la reprise de la procédure au premier incident.
• Omettre la notification au préfet. L’assignation est irrecevable et vous perdez plusieurs mois.
• Déclarer tard le sinistre à l’assurance. Les contrats imposent des délais stricts ; au-delà, la garantie est perdue.

Pourquoi confier votre dossier à DZ Avocats

DZ Avocats est un cabinet du barreau de Paris fondé en 2021 par Me Avner Doukhan et Me Samuel Zeitoun. Nous travaillons exclusivement pour les bailleurs : expulsion de locataires, loyers impayés, squat et baux commerciaux. Nous connaissons les pratiques de chaque tribunal et les arguments des locataires.

Depuis 2021, 239 décisions favorables sont publiées sur notre page nos succès, et nos clients nous attribuent 4,7 sur 5 sur 91 avis Google. Nous intervenons devant tous les tribunaux judiciaires de France, avec un interlocuteur unique qui vous informe à chaque étape. Devis gratuit sous 24 heures ouvrées.

Questions fréquentes

Combien de loyers impayés faut-il avant d’agir ?

Aucun minimum légal. Le commandement de payer peut être délivré dès le premier terme impayé. Le seuil de deux mois ou de deux loyers hors charges ne concerne que le signalement à la CCAPEX par le commissaire de justice.

Puis-je changer la serrure ou couper l’électricité ?

Non. Seule une décision de justice suivie d’un commandement de quitter les lieux permet l’expulsion, exécutée par un commissaire de justice. Toute expulsion forcée hors ce cadre est un délit puni de trois ans d’emprisonnement et 30 000 € d’amende.

Mon locataire propose de payer en plusieurs fois : dois-je accepter ?

Vous pouvez, mais par écrit et sans suspendre la procédure. Un échéancier privé mal rédigé peut être interprété comme une renonciation à la clause résolutoire.

La trêve hivernale bloque-t-elle tout ?

Non. Du 1er novembre au 31 mars, seule l’expulsion matérielle est suspendue. Commandement de payer, assignation, audience, décision et commandement de quitter les lieux peuvent intervenir pendant l’hiver.

Que se passe-t-il si le locataire a déposé un dossier de surendettement ?

La procédure se poursuit, mais le juge tient compte de la décision de la commission de surendettement sur les délais. Si le locataire a repris le paiement du loyer courant, la clause résolutoire peut être suspendue le temps du plan. Le loyer courant reste dû dans tous les cas.