SCI : expulser un locataire de votre société civile immobilière

Une société civile immobilière peut expulser un locataire qui ne paie plus, comme tout bailleur, mais avec des règles propres. La SCI familiale, constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré, est traitée comme un particulier. Toute autre SCI est une personne morale : elle doit saisir la commission de prévention des expulsions au moins deux mois avant d’assigner, sous peine d’irrecevabilité. Le gérant engage la procédure au nom de la société. DZ Avocats mène l’ensemble du dossier pour un forfait de 1 500 € TTC, deux audiences incluses.

Votre situation

Vous avez constitué une SCI pour détenir et louer un ou plusieurs biens, en famille ou entre associés. Un locataire a cessé de payer. Le loyer rembourse l’emprunt de la société ; sans lui, les associés doivent remettre au pot et la banque s’inquiète.

Deux questions se posent. Qui décide d’agir : le gérant seul ou l’assemblée des associés ? Quelle procédure s’applique : celle des particuliers ou celle des personnes morales ? La réponse dépend de vos statuts et de votre capital. Une SCI dont tous les associés sont parents ou alliés jusqu’au quatrième degré (frères et sœurs, cousins germains, beaux-parents) relève du régime des particuliers. Dès qu’un associé extérieur à la famille entre au capital, même minoritaire, la SCI bascule dans le régime des personnes morales, plus contraignant.

Si votre SCI loue des locaux à un commerçant, les règles diffèrent : voyez notre page consacrée au bailleur commercial.

Ce que dit la loi

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, distingue expressément la « société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus » des autres personnes morales.

• Clause résolutoire et commandement de payer. La clause de résiliation de plein droit est réputée écrite dans tout bail d’habitation. Elle joue six semaines après un commandement de payer resté sans effet, délivré par commissaire de justice avec des mentions obligatoires à peine de nullité.
• SCI familiale : signalement par le commissaire de justice. Comme pour un particulier, le commissaire de justice signale le commandement à la CCAPEX lorsque l’impayé atteint deux mois ou deux loyers hors charges. Aucune démarche préalable n’est exigée de la société.
• Autre SCI : saisine préalable de la CCAPEX. L’assignation ne peut être délivrée qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX, à peine d’irrecevabilité. Cette saisine, électronique, est réputée accomplie lorsque l’impayé a déjà été signalé à la caisse d’allocations familiales dans les conditions réglementaires.
• Notification au préfet. Pour toutes les SCI, l’assignation est notifiée au préfet au moins six semaines avant l’audience, à peine d’irrecevabilité.
• Délais de paiement. Le juge peut accorder jusqu’à trois ans de délais, à condition que le locataire ait repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.
• Durée du bail. Trois ans minimum pour une SCI familiale, six ans pour une autre SCI (article 10 de la loi de 1989). Ce point compte si vous envisagez un congé plutôt qu’une procédure d’impayés.
• Pouvoirs du gérant. Dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la société par les actes entrant dans l’objet social (article 1849 du code civil). Recouvrer les loyers et agir contre un locataire défaillant relèvent de la gestion courante. Les clauses statutaires limitant ses pouvoirs sont inopposables aux tiers mais engagent sa responsabilité envers les associés.
• Exécution. Commandement de quitter les lieux et délai de deux mois, trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars, concours de la force publique avec réponse du préfet sous deux mois et indemnisation par l’État en cas de refus.

La procédure étape par étape

1. Audit du dossier (semaine 1). Statuts, extrait Kbis, identité du gérant, bail, décompte et composition du capital pour déterminer le régime applicable. Convention d’honoraires au nom de la SCI.
2. Signalement à la CAF et, si la SCI n’est pas familiale, saisine de la CCAPEX (semaine 1 à 2). Cette étape conditionne la recevabilité de l’assignation deux mois plus tard. Elle est menée en parallèle du commandement pour ne perdre aucun jour.
3. Commandement de payer (semaine 2). Signifié à la requête de la SCI représentée par son gérant. Le délai de six semaines court. La caution éventuelle est avisée sous quinze jours.
4. Acquisition de la clause résolutoire (semaine 8). Sans paiement intégral, le bail est résilié de plein droit.
5. Assignation (semaine 8 à 10). Devant le juge des contentieux de la protection du lieu de l’immeuble, le plus souvent en référé. Pour une SCI non familiale, pas avant deux mois après la saisine de la CCAPEX. Notification au préfet six semaines avant l’audience. Pour comprendre les options, lisez référé ou fond pour expulser un locataire.
6. Audience et décision (mois 4 à 7). Le juge constate la résiliation, ordonne l’expulsion et condamne le locataire à l’arriéré, à une indemnité d’occupation, aux dépens et à l’article 700. Décision exécutoire immédiatement.
7. Commandement de quitter les lieux et expulsion (mois 7 à 12). Délai de deux mois, puis réquisition de la force publique si nécessaire, hors trêve hivernale.
8. Recouvrement. Saisies sur salaires et comptes, mise en jeu de la caution, déclaration à l’assurance loyers impayés. L’indemnité d’occupation court jusqu’à la restitution des clés.

Combien ça coûte et combien de temps

Nos honoraires sont forfaitaires : 1 500 € TTC, deux audiences incluses, payables en deux fois sans frais ; 600 € TTC par audience supplémentaire. Les frais du commissaire de justice, réglés à l’étude, représentent environ 300 à 600 € jusqu’à la décision et 800 à 1 500 € jusqu’à l’expulsion effective ; le jugement les met à la charge du locataire. Le détail figure sur la page nos formules.

Pour une SCI à l’impôt sur le revenu, frais de procédure et honoraires d’avocat engagés pour recouvrer les loyers sont déductibles des revenus fonciers (article 31 du code général des impôts). Pour une SCI à l’impôt sur les sociétés, ils sont déductibles du résultat.

En durée, comptez 5 à 7 mois jusqu’à la décision pour une SCI familiale et 6 à 9 mois pour une autre SCI, en raison du délai CCAPEX. Si le locataire ne part pas spontanément, le départ effectif intervient 12 à 18 mois après le premier acte, trêve hivernale incluse.

Les erreurs à éviter

• Assigner sans saisine préalable de la CCAPEX quand la SCI n’est pas familiale : irrecevabilité et plusieurs mois perdus.
• Se tromper de régime. Un associé non parent, un concubin ou un ami au capital suffit à sortir du régime familial.
• Mal identifier la SCI dans les actes. Dénomination, forme, siège, numéro RCS et organe représentant doivent figurer exactement, sous peine de nullité.
• Agir au nom d’un associé. Le bailleur est la société. Un commandement délivré au nom d’une personne physique est inefficace.
• Attendre une assemblée générale. Sauf clause statutaire contraire, le gérant peut agir seul. Reporter la décision coûte plusieurs loyers.
• Laisser courir la prescription. Les loyers se prescrivent par trois ans (article 7-1 de la loi de 1989).
• Se faire justice soi-même. Changer la serrure ou couper les fluides expose le gérant à trois ans d’emprisonnement et 30 000 € d’amende.

Pourquoi confier votre dossier à DZ Avocats

DZ Avocats est un cabinet du barreau de Paris fondé en 2021 par Me Avner Doukhan et Me Samuel Zeitoun, dédié exclusivement aux bailleurs. Nous accompagnons de nombreuses SCI, familiales ou patrimoniales, et connaissons les points de vigilance propres aux personnes morales : saisine de la CCAPEX, pouvoirs du gérant, identification de la société.

239 décisions favorables obtenues depuis 2021 sont publiées sur notre page nos succès. Nos clients nous notent 4,7 sur 5 sur 91 avis Google. Nous intervenons devant tous les tribunaux judiciaires de France et vous informons à chaque étape, comme l’explique comment se déroule votre dossier. Devis gratuit sous 24 heures ouvrées.

Questions fréquentes

Ma SCI est-elle obligée de prendre un avocat ?

Devant le juge des contentieux de la protection, l’avocat n’est pas obligatoire : le gérant peut comparaître pour la société. Mais les pièges formels (CCAPEX, notification au préfet, mentions des actes) sont sanctionnés par l’irrecevabilité ou la nullité. L’avocat sécurise le calendrier et plaide face à un locataire souvent assisté.

Comment savoir si ma SCI est « familiale » au sens de la loi ?

Tous les associés doivent être parents ou alliés entre eux jusqu’au quatrième degré inclus : conjoints, parents et enfants, frères et sœurs, oncles et neveux, cousins germains, beaux-parents et beaux-enfants. Un seul associé hors de ce cercle fait basculer la SCI dans le régime des personnes morales.

Qui signe la convention d’honoraires et les actes ?

Le gérant, représentant légal de la SCI. Si les statuts imposent une autorisation des associés pour agir en justice, nous vous aidons à la formaliser rapidement par une décision écrite.

Les associés sont en désaccord : peut-on quand même agir ?

Oui. Le gérant accomplit les actes de gestion dans l’intérêt de la société, et recouvrer un loyer en fait partie. Un associé opposant ne peut pas bloquer la procédure, sauf disposition statutaire particulière.

Le locataire doit-il payer la SCI ou un associé ?

La SCI, sur son compte bancaire. Les paiements faits à un associé compliquent le décompte et la preuve de la dette. Le commandement et le jugement visent les sommes dues à la société.